房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算與全程運營(yíng)財務(wù)管控暨重特疑難事項精析

第一節：土地增值稅稽查形式分析
《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規程（暫行）》的執行帶來(lái)哪些稽查新動(dòng)向及應對策略

 

第二節：土地增值稅清算鑒證、稅收稽查應對及稅收風(fēng)險點(diǎn)
一、土地增值稅清算單位的檢查
1．土地增值稅清算時(shí)清算項目到底應該分為幾類(lèi)？
2．清算單位內各類(lèi)核算對象，是否能夠合并清算？
3．如何確定土地增稅的清算單位？
4．如何把握“國家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目”、“分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開(kāi)發(fā)”？
5．商住一體樓土地增值稅計算及應對技巧
6．對不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅？
7．房地產(chǎn)企業(yè)的建設工程，在工程項目登記備案時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時(shí)，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進(jìn)行清算？
8．地下人防設施是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?
9．小產(chǎn)權房是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?
10．采取BT模式建設新民居工程需要繳納土地增值稅嗎？
11．房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項目土地增值稅如何清算？

二、土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)的確定及其稅務(wù)風(fēng)險
1．土地增值稅清算到底應該掌握在那個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行？
2．清算實(shí)點(diǎn)確定應注意的事項及涉稅風(fēng)險

三、稅務(wù)稽查人員重點(diǎn)關(guān)注的事項

四、土地增值稅清算項目收入稽查及稅收疑難點(diǎn)
1．土地增值稅收入清算的基本稽查程序和方法；
2．土地增值稅清算條件稽查
3．應稅收入的檢查
⑴ 賬面應稅收入的檢查             
⑵ 審查入賬價(jià)格
⑶ 應列未列應稅收入的審查         
⑷ 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入的檢查
4．轉讓永久使用權檢查
5．代收款項檢查
6．土地增值稅清算收入確認的3個(gè)重點(diǎn)
7．與收入有關(guān)的疑難問(wèn)題解析：
⑴ 企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，未開(kāi)票也未簽訂銷(xiāo)售合同的房產(chǎn)應如何確認收入？
⑵ 房產(chǎn)轉讓合同上約定了房?jì)r(jià)，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產(chǎn)受讓方
承擔，轉讓收入怎樣確定？

五、扣除項目的稅務(wù)稽查及疑難問(wèn)題
1．扣除項目稅務(wù)稽查方法
2．土地征用及拆遷補償費的稽查方法及風(fēng)險點(diǎn)
⑴ 稅務(wù)機關(guān)對土地征用及拆遷補償費的稽查要點(diǎn)
⑵ 企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開(kāi)發(fā)成本扣除？
⑶ 企業(yè)外購樓盤(pán)發(fā)生的契稅轉讓時(shí)如何計算扣除
⑷ 成片受讓土地、分期開(kāi)發(fā)時(shí)，如何確定已轉讓部分應分攤的土地使用權金額？
⑸ 合作建房分配產(chǎn)品的，在清算中如何確定開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地的金額？
⑹ 土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？
⑺ 單位轉讓土地使用權時(shí),土地部門(mén)收取的土地閑置費、土價(jià)評估費的土地增值稅處理
⑻ 納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門(mén)，而是作為政府部門(mén)對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
⑼ 土地滯納金在計算土地增值稅時(shí)能否扣除？
3．前期工程費的稽查方法及風(fēng)險點(diǎn)
設計費稅收籌劃涉稅風(fēng)險點(diǎn)
4．建筑安裝工程費的稽查方法及風(fēng)險點(diǎn)
⑴ 采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的檢查
⑵ 采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的檢查
⑶ 房屋裝修費用怎樣確定
⑷ 地下車(chē)庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除
5．基礎設施費和公共配套設施費的稽查方法及風(fēng)險點(diǎn)
⑴ 小區外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除
⑵ 多個(gè)（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，如何合理分攤？
6．開(kāi)發(fā)間接費用的稽查方法及風(fēng)險點(diǎn)
⑴ 同一項目是否可采取不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算扣除方法？
⑵ 納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？
⑶ 企業(yè)開(kāi)發(fā)部、預算部、材料部、技術(shù)部等部門(mén)的費用如何扣除
7．開(kāi)發(fā)費用（銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用）的稽查方法及風(fēng)險點(diǎn)
⑴ 利息扣除的涉稅風(fēng)險點(diǎn)
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)像個(gè)人、關(guān)聯(lián)方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融
機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？
⑶ 取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？
⑷ 開(kāi)發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理
⑸ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費如何扣除
⑹ 物業(yè)啟動(dòng)費在計算土地增值稅時(shí)能否扣除？
8．與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金稽查方法及風(fēng)險點(diǎn)
9．加計扣除項目稽查方法及風(fēng)險點(diǎn)
10．“舊房及建筑物的評估價(jià)格”的檢查

第三節：土地增值稅重特疑難事項解析
1．企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及土地增值稅涉稅風(fēng)險？
2．利息支出：企業(yè)所得稅與土地增值稅扣除規定有別
3．子公司清算轉給母公司的地下車(chē)庫如何繳納增值稅？
4．項目公司注銷(xiāo)前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理
5．真假按揭涉稅處理
6．土地增值稅清算幾種常見(jiàn)錯誤
7．無(wú)產(chǎn)權證建筑物如何計算土地增值稅？
8．置換房屋如何繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅？
9．注銷(xiāo)當年匯算清繳出現虧損土地增值稅處理
10．雙方均不支付補價(jià)的土地置換中的土地增值稅處理
11．將國家無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行有償轉讓?zhuān)崔k理土地使用權證變更手續的土地增值稅處理
12．未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷(xiāo)售的土地增值稅處理；
13．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設工程，在工程項目登記備案時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時(shí)，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進(jìn)行清算？
14．房地產(chǎn)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處理？如果補償面積超過(guò)拆遷合同確定的補償面積，如何處理？
15．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的是否征收土地增值稅？
16．房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的土地增值稅涉稅風(fēng)險
17．合作建房是否要繳納土地增值稅？
18．未結清房款收入如何清算？
19．房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售尾房如何繳納土地增值稅？
20．出售樣板間如何繳納土地增值稅？
21．不同模式售樓部的會(huì )計處理與土地增值稅扣除解析
22．車(chē)位及地下車(chē)庫如何繳納土地增值稅？
23．房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資本運作中土地增值稅的涉稅風(fēng)險

第四節：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的涉稅風(fēng)險及風(fēng)險應對
1．發(fā)票取得的總原則
2．沒(méi)有取得發(fā)票稅法允許扣除的特例？
3．發(fā)票開(kāi)具的時(shí)限如何把握及特殊規定？
4．甲供材、分包工程發(fā)票的開(kāi)具及業(yè)務(wù)處理
5．虛開(kāi)發(fā)票及應對策略
6．稅務(wù)局稽查的“九字方針”
7．發(fā)票開(kāi)具“三流統一”
8．營(yíng)改增帶來(lái)哪些發(fā)票的風(fēng)險？
9．開(kāi)發(fā)成本的各項支出應取得何種票據？

第五節：營(yíng)改增對房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)的影響
1．營(yíng)改增理論上有益影響有哪些？
2．企業(yè)資產(chǎn)負債表、利潤表的影響
3．營(yíng)改增對融資與現金流的影響
4．稅收負擔與經(jīng)營(yíng)成本的影響
5．營(yíng)改增對發(fā)票的影響
6．營(yíng)改增后成本抵扣技巧
7．營(yíng)改增無(wú)法回避土地、建材、人工進(jìn)項稅抵扣問(wèn)題
8．“營(yíng)改增”產(chǎn)生的財務(wù)核算新問(wèn)題
9．如何應對營(yíng)改增

第六節：“三舊改造”風(fēng)險點(diǎn)及稅務(wù)處理
1．“三舊改造”無(wú)法回避的問(wèn)題
2．“三舊改造”面臨的風(fēng)險：營(yíng)運風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險、社會(huì )和自然風(fēng)險
3．利益協(xié)調關(guān)鍵因素分析
4．“三舊改造”操作基本流程
5．“三舊改造”涉稅處理

第七節：政策性搬遷把控要點(diǎn)及應對技巧
1．政策性搬遷和非政策性搬遷區別（政策性搬遷的三大要素）
2．政策性搬遷收入稅收控制點(diǎn)
3．政策性搬遷各稅種解析（營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅印花稅等）
4．搬遷支出稅收控制點(diǎn)
5．搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理及新舊政策的變化
6．政策性搬遷的遞延納稅

第八節：爛尾樓收購運作模式及風(fēng)險管控解析
1．爛尾樓收購應考慮的主要問(wèn)題
2．爛尾樓資金運作各種方案及稅收分析
3．開(kāi)發(fā)商收購爛尾樓建設土地增值稅如何加計扣除
4．爛尾樓收購策劃

第九節：現場(chǎng)互動(dòng)，學(xué)員問(wèn)，老師答，疑難問(wèn)題全解決。

 

谷倉新國貨研究院（小米生態(tài)鏈企業(yè)）創(chuàng )始人（2016-)

北京市杰出設計人オ(2020)

第十六屆亞運會(huì )（廣州）火炬設計組組長(cháng)(2009-2010)曾任北京科技大學(xué)工業(yè)設計系副主任（2002-2012)光華龍騰獎中國設計業(yè)十大杰出青年（2013)

北京市青年崗位能手（2006)

北京工業(yè)設計促進(jìn)專(zhuān)項杰出設計人才（2020）

浙江大學(xué)本科、江南大學(xué)碩士、清華大學(xué)博士