房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增前的準備工作與土地增值稅嚴格清算的應對策略專(zhuān)

【培訓對象】
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、財會(huì )稅收主管領(lǐng)導、財務(wù)總監、稅務(wù)經(jīng)理、
納稅經(jīng)辦人員及稅務(wù)、會(huì )計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢(xún)公司的人員。

【培訓收益】
了解房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的基本政策，納稅人身份選擇、計稅方法，稅率和征收率，銷(xiāo)項
稅額與進(jìn)項稅額的計算方法和法定憑證，納稅時(shí)間與地點(diǎn)，以及在建項目、竣工待售項目、
商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)渡性政策等知識，為即將到來(lái)的營(yíng)改增提前做好準備。

房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前的準備工作與土地增值稅嚴格清算的應對策略專(zhuān)題班通知
‖成都•人口賓館‖—‖2015年4月24–26日‖—‖主講：劉老師‖
‖專(zhuān)題背景‖  
 “擴大增值稅征收范圍，相應調減營(yíng)業(yè)稅等稅收”是十七屆五中全會(huì )和“十二五”規劃確定的加快我國財稅體制改革的重要內容。經(jīng)過(guò)三年多的努力，我國已經(jīng)在交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)等七個(gè)現代服務(wù)業(yè)實(shí)現了營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。這是我國貨物和勞務(wù)稅收制度的又一次重大改革，也是一項重要的結構性減稅措施，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對優(yōu)化稅制結構和減輕企業(yè)稅收負擔具有重大意義。
2015年稅制改革的重頭戲就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。建筑及房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營(yíng)改增，延續增值稅的抵扣鏈條，可以避免重復征稅，可以降低建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的整體稅負和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，可以促進(jìn)房?jì)r(jià)的合理回歸，可以規范企業(yè)的納稅行為，避免偷漏稅。
2015年3月20日財政部、國家稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號），明確了企業(yè)在改制重組過(guò)程中涉及的國有土地、房屋權屬轉移暫不征收土地增值稅，此項政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。該文件對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃會(huì )帶來(lái)較大沖擊，同時(shí)，也預示在營(yíng)改增的過(guò)程中，土地增值稅依然征收，必然推動(dòng)各地稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的清算。
為宣傳普及營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的稅法知識，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的操作方法，提前做好營(yíng)改增的準備工作。幫助房地產(chǎn)企業(yè)理解和掌握土地增值稅清算疑難問(wèn)題，化解涉稅風(fēng)險，我們特安排此次專(zhuān)題培訓，主要內容如下：
‖專(zhuān)題收益‖通過(guò)2天學(xué)習，您將有以下收獲：
 了解房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的基本政策，納稅人身份選擇、計稅方法，稅率和征收率，銷(xiāo)項
稅額與進(jìn)項稅額的計算方法和法定憑證，納稅時(shí)間與地點(diǎn)，以及在建項目、竣工待售項目、
商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)渡性政策等知識，為即將到來(lái)的營(yíng)改增提前做好準備。
 講解土地增值稅清算的各項規定，使學(xué)員掌握土地增值稅的清算項目、條件、清算方法，
以實(shí)例講解土地增值稅清算時(shí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本計算方法，土地增值稅的納稅籌劃技巧，以及
項目清盤(pán)后企業(yè)所得稅的清算。
‖主講專(zhuān)家‖劉老師：我國著(zhù)名財稅專(zhuān)家，高級會(huì )計師、注冊會(huì )計師。金旭紅公司高級稅務(wù)講師，現受聘擔任世界稅收聯(lián)合會(huì )財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長(cháng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會(huì )計、審計等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見(jiàn)解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。
出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第4版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)務(wù)專(zhuān)著(zhù)。
幾年來(lái)，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、中國城市建筑協(xié)會(huì )等單位主辦的研討會(huì )上作專(zhuān)題講座，長(cháng)期擔任中央直屬機關(guān)高級會(huì )計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、冠城大通等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問(wèn)。
講授過(guò)《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險規避與疑難問(wèn)題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導》、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》等專(zhuān)題。學(xué)員普遍反映：通過(guò)講座的學(xué)習提高了對企業(yè)會(huì )計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺(jué)性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負擔，提高了經(jīng)濟效益。
‖專(zhuān)題內容‖
上  篇：“營(yíng)改增”相關(guān)文件解讀與前期準備工作（第一天）
一：增值稅納稅人和扣繳義務(wù)人    
1．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)納稅人范圍包括哪些？
2．如何確定境內與境外的應稅服務(wù)？
3．單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的怎樣確定納稅人？
4．試點(diǎn)納稅人如何分類(lèi)？劃分標準是什么？
5．哪些試點(diǎn)納稅人必須認定為一般納稅人？哪些納稅人不認定為一般納稅人？
哪些納稅人可以申請一般納稅人？
6．怎樣辦理一般納稅人的認定手續？
7．怎樣確定增值稅的扣繳義務(wù)人？
8．兩個(gè)或者兩個(gè)以上的增值稅納稅人怎樣合并納稅？
二：應稅服務(wù)和勞務(wù) 
1．房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的征稅范圍包括哪些？
2．哪些勞務(wù)和部分現代服務(wù)業(yè)不屬于應稅服務(wù)？
3．房地產(chǎn)業(yè)的視同銷(xiāo)售如何判斷？視同銷(xiāo)售的稅務(wù)處理方法。
4．房地產(chǎn)企業(yè)如何確認銷(xiāo)售收入？怎樣計算銷(xiāo)項稅額？
5．委托境外設計單位或個(gè)人進(jìn)行規劃設計如何扣繳增值稅？       
三：稅率和征收率 
1． 增值稅的稅率：
⑴ 租賃服務(wù)，稅率為17%；
⑵ 交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)和轉讓無(wú)形資產(chǎn)，稅率為11%；
⑶ 現代服務(wù)業(yè)，稅率為6%；
⑷ 零稅率。
2．增值稅的征收率為3%。  
3．哪些應稅服務(wù)適用增值稅零稅率？怎樣辦理退稅、免稅？
4．哪些應稅服務(wù)免征增值稅？                  
四：應納稅額的計算
1．增值稅計稅方法分幾種？基本公式？                          
2．一般納稅人的計稅方法，具備什么條件可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅？
3．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算銷(xiāo)項稅額？怎樣把含稅銷(xiāo)售額換算成不含稅銷(xiāo)售額？
4．什么是進(jìn)項稅額？房地產(chǎn)企業(yè)在采購和接受勞務(wù)過(guò)程中如何核算進(jìn)項稅額？
5．營(yíng)改增后，增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風(fēng)險的控制方法
6．增值稅扣稅憑證的認證和申報抵扣期限有何規定？哪些憑證沒(méi)有規定認證期限？
7．哪些購進(jìn)貨物、接受勞務(wù)或者應稅服務(wù)，其進(jìn)項稅額不得抵扣？
8．如何計算兼營(yíng)業(yè)務(wù)不得抵扣的進(jìn)項稅額？
9．已抵扣進(jìn)項稅額的購進(jìn)貨物、接受應稅勞務(wù)者應稅服務(wù)發(fā)生不得抵扣進(jìn)行稅額的業(yè)務(wù)，如何扣減進(jìn)項稅額？
10．銷(xiāo)售方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減銷(xiāo)項稅額？
11．購買(mǎi)方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減進(jìn)項稅額？
12．符合一般納稅人標準不申請辦理一般納稅人有何懲罰性規定？
13．哪些情況適用于按簡(jiǎn)易計稅方法計稅？
14．增值稅價(jià)外費用的范圍？哪些價(jià)外費用可以不計稅？
15．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅哪些應稅服務(wù)可以差額征稅？
16．納稅人兼營(yíng)不同稅率的應稅勞務(wù)和服務(wù)怎樣核算？納稅人兼營(yíng)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)的應
怎樣核算？
17．納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項目的應怎樣核算？
18．何謂商業(yè)折扣？納稅人發(fā)生商業(yè)折扣的應怎樣開(kāi)具發(fā)票？
19．納稅人發(fā)生銷(xiāo)售退回、銷(xiāo)售折讓、開(kāi)票有誤等情況如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
20．正在開(kāi)發(fā)的在建工程如何進(jìn)行營(yíng)改增？
21．已經(jīng)竣工驗收的待售房地產(chǎn)如何進(jìn)行營(yíng)改增？
22．房產(chǎn)和建筑物租賃如何進(jìn)行營(yíng)改增？ 
23．銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn)如何繳納增值稅？
24．原增值稅一般納稅人兼有應稅勞務(wù)的，截止到試點(diǎn)實(shí)施之日前的增值稅期末留
抵稅額如何處理？
25．扣稅憑證丟失如何處理？
26．一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車(chē)、汽車(chē)、游艇，其進(jìn)項稅額可否抵扣？
27．房地產(chǎn)租賃如何實(shí)行營(yíng)改增？        
五：納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)
1．怎樣確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？
2．怎樣確定增值稅的納稅地點(diǎn)？
3．納稅人發(fā)生增值稅應稅行為，納稅期限、稅款繳庫期是如何規定的？
4．扣繳境外單位和個(gè)人的增值稅在哪里納稅？何時(shí)納稅？
六：稅收減免
1．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的免稅項目包括哪些？
2．增值稅的應稅項目哪些實(shí)行即征即退？
3．納稅人可否放棄免稅、減稅？有何規定？
4．增值稅的起征點(diǎn)有何變化？小微企業(yè)的增值稅有何特殊優(yōu)惠政策？
5．納稅人購置增值稅稅控系統專(zhuān)用設備和技術(shù)維護費用如何抵減增值稅稅額？
七：征收管理
1．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后對于跨期業(yè)務(wù)應當如何處理？
2．適用零稅率的應稅服務(wù)怎樣辦理退（免）稅？
3．哪些應稅服務(wù)不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票？
4．小規模納稅人提供應稅服務(wù)，接收方索取增值稅專(zhuān)用發(fā)票的應當怎樣辦理？
八：增值稅的會(huì )計核算                                    
1．增值稅會(huì )計科目的設置                      
2．小規模納稅人增值稅的賬務(wù)處理              
3．一般納稅人進(jìn)項稅額的會(huì )計處理              
4．一般納稅人銷(xiāo)項稅額的會(huì )計處理              
5．增值稅視同銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的會(huì )計處理             
6．增值稅返還、應繳增值稅的會(huì )計處理
下  篇：土地增值稅嚴格征管的應對策略（第二天）
一：土地增值地清算的基本規定
1．怎樣確認房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入總額？合同面積與實(shí)測面積不一致如何進(jìn)行調整？
2．計算土地增值稅的“扣除項目金額”包含哪些內容？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用？
3．土地增值稅清算時(shí)，契稅是否可以計入取得土地使用權所支付的金額，契稅可否計算30%的附加扣除額？
4．土地閑置費可否計入“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”？在計算土地增值稅時(shí)可否扣除？
5．計算土地增值稅時(shí)，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？企業(yè)沒(méi)有借款費用的，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用”是否按照5％扣除？
6．向個(gè)人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？
7．扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金如何扣除？
8．怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進(jìn)行清算的項目和要求納稅人進(jìn)行土地
增值稅清算的怎樣劃分？
9．土地增值稅核定征收的條件和程序是怎樣規定的？
10．土地增值稅清算時(shí)，補交以前年度稅款是否征收滯納金？
二：土地增值稅的稅收優(yōu)惠
1．何謂普通標準住宅？有何稅收優(yōu)惠？如何計算免稅臨界點(diǎn)？
2．新建的商品房裝修費用可否計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本？怎樣利用增加裝修成本的方
法降低土地增值稅？
3．如何轉讓土地使用權可以降低土地增值稅？
4．轉讓土地使用權與房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)在納稅上有何區別？
5．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？
6．怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
7．新設立的房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？
8．企業(yè)進(jìn)行公司制改造有何稅收優(yōu)惠？房地產(chǎn)企業(yè)是否適用？
9．企業(yè)合并、分立有何稅收優(yōu)惠？房地產(chǎn)企業(yè)是否適用？
10．單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資有何稅收優(yōu)惠？房地產(chǎn)企
業(yè)是否適用？
11．國家征用的房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠？怎樣可以享受？
12．利用美化小區環(huán)境進(jìn)行土地增值稅籌劃的案例分析
13．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售保障性住房是否應預繳土地增值稅？
三：土地增值稅清算時(shí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算
1．土地增值稅清算時(shí)，對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要求分類(lèi)清算還是綜合清算？
2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分類(lèi)的方法和原則
3．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項目核算的具體內容是什么？土地增值稅的成本范圍與企業(yè)所得
稅的成本范圍有何差異？
4．直接成本如何計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本？
5．間接成本、共同成本如何分配計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本？
6．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算方法有何剛性規定？
7．如何利用層高系數法分配建筑安裝成本？
8．實(shí)例分析開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配計算的程序
9．搞好土地增值稅清算應注意哪些問(wèn)題？
10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前如何對企業(yè)所得稅進(jìn)行清算？
‖培訓對象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、財會(huì )稅收主管領(lǐng)導、財務(wù)總監、稅務(wù)經(jīng)理、
納稅經(jīng)辦人員及稅務(wù)、會(huì )計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢(xún)公司的人員。
‖資    料‖本次專(zhuān)題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時(shí)間‖2015年4月24日至26日（4月24日全天報到,25-26日兩天課程）
‖培訓地點(diǎn)‖成都◇人口賓館（成都市青羊區東城根下街24號）
‖相關(guān)費用‖人民幣2980元/人（含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì )務(wù)、現場(chǎng)咨詢(xún)費等）。
            ↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見(jiàn)參會(huì )確認函）。
 

‖主講專(zhuān)家‖劉老師：我國著(zhù)名財稅專(zhuān)家，高級會(huì )計師、注冊會(huì )計師。金旭紅公司高級稅務(wù)講師，現受聘擔任世界稅收聯(lián)合會(huì )財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長(cháng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會(huì )計、審計等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見(jiàn)解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。
出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第4版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)務(wù)專(zhuān)著(zhù)。
幾年來(lái)，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、中國城市建筑協(xié)會(huì )等單位主辦的研討會(huì )上作專(zhuān)題講座，長(cháng)期擔任中央直屬機關(guān)高級會(huì )計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、冠城大通等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問(wèn)。
講授過(guò)《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險規避與疑難問(wèn)題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導》、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》等專(zhuān)題。學(xué)員普遍反映：通過(guò)講座的學(xué)習提高了對企業(yè)會(huì )計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺(jué)性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負擔，提高了經(jīng)濟效益。

• 2020房地產(chǎn)企業(yè)全程并購重組及三舊改造的稅務(wù)風(fēng)險管理專(zhuān)題班

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  開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-廣州

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• 2018房地產(chǎn)企業(yè)涉股權相關(guān)業(yè)務(wù)與資產(chǎn)重組的稅務(wù)處理專(zhuān)題

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  開(kāi)課地點(diǎn)： 河南-鄭州

  2018房地產(chǎn)企業(yè)涉股權相關(guān)業(yè)務(wù)與資產(chǎn)重組的稅務(wù)處理專(zhuān)題‖2018年5月4–6日‖—‖鄭 州•嵩山飯店‖—‖主 講：張老師‖‖專(zhuān)題說(shuō)明‖ ☆一 星：這是一堂“與時(shí)俱進(jìn)”系統學(xué)習房地產(chǎn)..

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• 以金稅三期為依托的財稅信息比對中的房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)涉稅業(yè)務(wù)實(shí)操精講專(zhuān)題

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  開(kāi)課地點(diǎn)： 四川-成都

  以金稅三期為依托的財稅信息比對中的房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)涉稅業(yè)務(wù)實(shí)操精講專(zhuān)題‖2018年5月4–6日‖—‖成 都•芙蓉麗庭酒店‖—‖主 講：李老師‖‖專(zhuān)題說(shuō)明‖  ☆ 2018年，“金三”風(fēng)暴將..

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