房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前的準備工作暨票據處理與會(huì )計核算專(zhuān)題

【培訓對象】
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監、稅務(wù)經(jīng)理、
財務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì )計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢(xún)公司的人員。

【培訓收益】
??通過(guò)學(xué)習使學(xué)員了解房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的基本政策，納稅人身份選擇、計稅方法，稅率和征收率，銷(xiāo)項稅額與進(jìn)項稅額的計算方法和法定憑證，納稅時(shí)間與地點(diǎn)，以及在建項目、竣工待售項目、商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)渡性政策等知識，為即將到來(lái)的營(yíng)改增提前做好準備。
??針對房地產(chǎn)業(yè)面臨的嚴格稅收征管形勢，我們按照對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行整體納稅規劃、分四大階段落實(shí)的思路，根據近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的要點(diǎn)，對每個(gè)階段所涉及的稅種進(jìn)行法規解讀，講解合規憑證的取得和會(huì )計處理方法，使房地產(chǎn)企業(yè)在各階段的開(kāi)發(fā)進(jìn)程中落實(shí)納稅籌劃方案，規避涉稅風(fēng)險、全面降低企業(yè)稅負。

房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前的準備工作暨票據處理與會(huì )計核算專(zhuān)題通知
‖2015年9月16–18日‖—‖重慶•怡華威斯達大酒店‖—‖主講：劉老師‖
‖專(zhuān)題背景‖
自2012年初推行“營(yíng)改增”試點(diǎn)至2015年6月末，我國已經(jīng)實(shí)現了“3＋7”個(gè)行業(yè)的營(yíng)改增，試點(diǎn)納稅人509萬(wàn)戶(hù)，累計減稅4848億元，改革效應日益顯現。
根據報經(jīng)國務(wù)院同意的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》的安排，2015年末應將“營(yíng)改增”推向全國所有行業(yè)。今年稅制改革的重頭戲就是建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。建筑及房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”，延續增值稅的抵扣鏈條，可以避免重復征稅，可以降低建筑及房地產(chǎn)業(yè)的整體稅負，可以降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本促進(jìn)房?jì)r(jià)的合理回歸，可以規范企業(yè)的納稅行為，避免偷漏稅。
建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增一再推遲，原因何在？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增何時(shí)開(kāi)始？企業(yè)如何做好營(yíng)改增前的準備工作？有哪些財稅政策應當提前掌握？這些都是企業(yè)需要提前了解的問(wèn)題。
自年初以來(lái)，受?chē)鴥韧舛喾N因素的影響，GDP增速減緩，稅收壓力加大。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)第14次被列為稅收專(zhuān)項檢查重點(diǎn)。加強稅收的常態(tài)化管理，保持稅收征管的連續性，形成一個(gè)“稅前控制、納稅審核、稅后監管”的長(cháng)效監管機制，不斷提高稅收征管質(zhì)量和效率。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收形勢對會(huì )計核算和票據合規性要求會(huì )更高。為此，我們安排了這次講座，全面向學(xué)員講解下列問(wèn)題。
‖專(zhuān)題收益‖
通過(guò)學(xué)習使學(xué)員了解房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的基本政策，納稅人身份選擇、計稅方法，稅率和征收率，銷(xiāo)項稅額與進(jìn)項稅額的計算方法和法定憑證，納稅時(shí)間與地點(diǎn)，以及在建項目、竣工待售項目、商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)渡性政策等知識，為即將到來(lái)的營(yíng)改增提前做好準備。
針對房地產(chǎn)業(yè)面臨的嚴格稅收征管形勢，我們按照對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行整體納稅規劃、分四大階段落實(shí)的思路，根據近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的要點(diǎn)，對每個(gè)階段所涉及的稅種進(jìn)行法規解讀，講解合規憑證的取得和會(huì )計處理方法，使房地產(chǎn)企業(yè)在各階段的開(kāi)發(fā)進(jìn)程中落實(shí)納稅籌劃方案，規避涉稅風(fēng)險、全面降低企業(yè)稅負。
‖主講專(zhuān)家‖劉老師：我國著(zhù)名財稅專(zhuān)家，高級會(huì )計師、注冊會(huì )計師?，F受聘擔任世界稅收聯(lián)合會(huì )財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長(cháng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會(huì )計、審計等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規知識積累。參與過(guò)我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見(jiàn)解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。
剛剛出版的新書(shū)有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第4版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)務(wù)專(zhuān)著(zhù)。（作者可以現場(chǎng)簽名售書(shū)）
幾年來(lái)，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓班、清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、中國城市建筑協(xié)會(huì )等單位主辦的研討會(huì )上作專(zhuān)題講座，長(cháng)期擔任中央直屬機關(guān)高級會(huì )計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動(dòng)等多家大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問(wèn)。
‖課程內容‖
第一部分：營(yíng)改增相關(guān)政策解析與前期準備工作
一：增值稅納稅人和扣繳義務(wù)人
1．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)納稅人范圍包括哪些？
2．試點(diǎn)納稅人如何分類(lèi)？劃分標準是什么？
3．怎樣辦理一般納稅人的登記手續？
4．怎樣確定增值稅的扣繳義務(wù)人？
5．兩個(gè)或者兩個(gè)以上的增值稅納稅人怎樣合并納稅？
二：應稅服務(wù)、勞務(wù)的范圍
1．房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的征稅范圍包括哪些？
2．房地產(chǎn)業(yè)的視同銷(xiāo)售如何判斷？視同銷(xiāo)售的稅務(wù)處理方法。
3．房地產(chǎn)企業(yè)如何確認銷(xiāo)售收入？怎樣計算銷(xiāo)項稅額？
4．委托境外設計單位進(jìn)行規劃設計如何扣繳增值稅？
三：稅率和征收率
1．增值稅的稅率：
⑴ 銷(xiāo)售、進(jìn)口貨物，租賃服務(wù)，稅率為17%；
⑵ 糧油水電氣書(shū)報農藥化肥等，稅率為13%
⑶ 交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)和轉讓土地使用權，稅率為11%；
⑷ 現代服務(wù)業(yè)、金融保險業(yè)、生活服務(wù)業(yè)稅率為6%；
⑸ 零稅率。
2．增值稅的征收率為3%。
3．哪些應稅勞務(wù)適用增值稅零稅率？
4．哪些應稅勞務(wù)免征增值稅？
四：應納稅額的計算
1．增值稅計稅方法分幾種？基本公式？
2．一般納稅人的計稅方法，具備什么條件可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅？
3．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算銷(xiāo)項稅額？怎樣把含稅銷(xiāo)售額換算成不含稅銷(xiāo)售額？
4．什么是進(jìn)項稅額？房地產(chǎn)企業(yè)在采購和接受勞務(wù)過(guò)程中如何核算進(jìn)項稅額？
5．營(yíng)改增之后，增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風(fēng)險的控制方法。
6．增值稅扣稅憑證的認證和申報抵扣期限有何規定？
7．如何計算兼營(yíng)業(yè)務(wù)不得抵扣的進(jìn)項稅額？
8．已抵扣進(jìn)項稅額的購進(jìn)貨物、接受應稅勞務(wù)者應稅服務(wù)發(fā)生不得抵扣進(jìn)項稅額的
業(yè)務(wù)，如何扣減進(jìn)項稅額？
9．銷(xiāo)售方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減銷(xiāo)項稅額？
10．購買(mǎi)方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減進(jìn)項稅額？
11．符合一般納稅人標準不登記辦理一般納稅人有何懲罰性規定？
12．哪些情況適用于按簡(jiǎn)易計稅方法計稅？
13．增值稅價(jià)外費用的范圍？哪些價(jià)外費用可以不計稅？
14．納稅人兼營(yíng)不同稅率的應稅勞務(wù)和服務(wù)怎樣核算？納稅人兼營(yíng)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)的應怎樣
核算？
15．何謂商業(yè)折扣？納稅人發(fā)生商業(yè)折扣的應怎樣開(kāi)具發(fā)票？
16．納稅人發(fā)生銷(xiāo)售退回、銷(xiāo)售折讓、開(kāi)票有誤等情況如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
17．正在開(kāi)發(fā)的在建項目試點(diǎn)期間銷(xiāo)售如何納稅？
18．已經(jīng)竣工驗收的待售房地產(chǎn)試點(diǎn)期間如何納稅？
19．商業(yè)地產(chǎn)出租營(yíng)改增試點(diǎn)期間如何納稅？
20．企業(yè)銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn)如何繳納增值稅？
21．原增值稅一般納稅人兼有應稅勞務(wù)的，截止到試點(diǎn)實(shí)施之日前的增值稅期末留抵稅
額如何處理？
22．扣稅憑證丟失如何處理？
23．一般納稅人購置自用的應征消費稅的摩托車(chē)、汽車(chē)、游艇，其進(jìn)項稅額可否抵扣？
五：納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)
1．怎樣確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？
2．怎樣確定增值稅的納稅地點(diǎn)？
3．納稅人發(fā)生增值稅應稅行為，納稅期限是如何規定的？
4．扣繳境外單位和個(gè)人的增值稅在哪里納稅？何時(shí)納稅？
六：征收管理
1．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后對于跨期業(yè)務(wù)應當如何處理？
2．房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人售房如何開(kāi)具增值稅發(fā)票？
3．小規模納稅人提供應稅服務(wù)，接收方索取增值稅專(zhuān)用發(fā)票的應當怎樣辦理？
4．營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇施工企業(yè)和供貨商？
5．納稅人購置增值稅稅控系統專(zhuān)用設備和技術(shù)維護費用如何抵減增值稅稅額？
七：增值稅的會(huì )計核算
1．增值稅會(huì )計科目如何設置？
2．一般納稅人進(jìn)項稅額的會(huì )計處理
3．一般納稅人銷(xiāo)項稅額的會(huì )計處理
4．“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算體系有何影響？
第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)合規票據的取得與會(huì )計核算
第一階段：投資決策階段合規票據的取得與會(huì )計核算
1．項目調研階段的費用是否可以計入開(kāi)發(fā)成本？
2．房企籌資方法之一：利用混合性投資擴大融資渠道
3．房企籌資方法之二：吸收其他企事業(yè)單位合作開(kāi)發(fā)
4．房企籌資方法之三：售后回購方式擴大融資渠道
5．房企融資方法之四：融資性售后回租擴大融資渠道
6．企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費怎樣稅前扣除？
7．新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣核算開(kāi)辦費？
第二階段：前期工作階段合規票據的取得與會(huì )計核算
1．土地成本的歸集及其涉及的相關(guān)稅費。
2．房企籌資方法之五：以房換地方式
3．以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，怎樣計算土地轉讓所得？
4．企業(yè)合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？
5．房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權后,土地使用稅的起止時(shí)間
6．城鎮土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？
7．取得的“生地”對土地進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)怎樣納稅？
8．企業(yè)購入在建工程建成后出售怎樣交納營(yíng)業(yè)稅？
9．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
10．企業(yè)取得土地使用權后再轉讓有何納稅技巧？
第三階段：項目建設階段合規票據的取得與會(huì )計核算
1．確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象必須遵循哪些原則
2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出包括哪些具體內容？
3．怎樣正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本？
4．預提成本有何規定？
5．利用地下基礎設施建成的停車(chē)場(chǎng)怎樣核算計稅成本？
6．甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？
7．投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資怎樣納稅 ？
8．房企籌資方法之六：向非金融企業(yè)借款
9．房企籌資方法之七：“統借統還”
10．因投資未到位而發(fā)生的利息支出可否扣除？
11．房企籌資方法之八：向自然人借款
第四階段：竣工驗收和銷(xiāo)售階段合規票據的取得與會(huì )計核算
1．房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售確認的原則和條件
2．商業(yè)折扣
3．銷(xiāo)售折讓和銷(xiāo)售退回
4．現金折扣
5．分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如何納稅？
6．委托代銷(xiāo)
7．視同銷(xiāo)售業(yè)務(wù)
8．預收賬款何時(shí)結轉主營(yíng)業(yè)務(wù)收入？
‖培訓對象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監、稅務(wù)經(jīng)理、
財務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì )計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢(xún)公司的人員。
‖資 料‖本次專(zhuān)題配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時(shí)間‖2015年9月16日至18日（9月16日全天報到,17-18日兩天課程）
‖培訓地點(diǎn)‖重慶◇怡華威斯達大酒店（重慶市渝中區中山三路86號）
‖相關(guān)費用‖人民幣2980元/人（含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì )務(wù)、現場(chǎng)咨詢(xún)費等）。
↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見(jiàn)參會(huì )確認函）。 

‖主講專(zhuān)家‖劉老師：我國著(zhù)名財稅專(zhuān)家，高級會(huì )計師、注冊會(huì )計師?，F受聘擔任世界稅收聯(lián)合會(huì )財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長(cháng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會(huì )計、審計等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規知識積累。參與過(guò)我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見(jiàn)解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。
剛剛出版的新書(shū)有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第4版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅實(shí)務(wù)專(zhuān)著(zhù)。（作者可以現場(chǎng)簽名售書(shū)）
幾年來(lái)，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓班、清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、中國城市建筑協(xié)會(huì )等單位主辦的研討會(huì )上作專(zhuān)題講座，長(cháng)期擔任中央直屬機關(guān)高級會(huì )計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動(dòng)等多家大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問(wèn)。

• 2020房地產(chǎn)企業(yè)全程并購重組及三舊改造的稅務(wù)風(fēng)險管理專(zhuān)題班

  開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課

  開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-深圳

  2020房地產(chǎn)企業(yè)全程并購重組及三舊改造的稅務(wù)風(fēng)險管理專(zhuān)題班‖2020年1月10–12日‖—‖深 圳•鴻豐大酒店‖—‖主 講：鐘老師‖‖專(zhuān)題背景‖ 近期出臺了三大政策：一是增值稅法討論稿；二是廣東..

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• 2019房地產(chǎn)企業(yè)年終關(guān)賬前增值稅暨企業(yè)所得稅疑難問(wèn)題處理專(zhuān)題

  開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課

  開(kāi)課地點(diǎn)： 河南-鄭州

  2019房地產(chǎn)企業(yè)年終關(guān)賬前增值稅暨企業(yè)所得稅疑難問(wèn)題處理專(zhuān)題‖2019年12月26–28日‖—‖鄭 州·百利中州國際飯店‖—‖主 講：王老師‖‖專(zhuān)題說(shuō)明‖ C 今年增值稅稅率再次下調，增值稅新項目逐步完工，收入確認與增值稅處理迫在眉..

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• 高周轉模式下的項目總視角的房地產(chǎn)計劃運營(yíng)管理實(shí)戰特訓

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  開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-廣州

  一、項目總視角的房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)管理1、項目總在運營(yíng)管理工作中的角色定位 　　1）項目總角色定位2）項目總視角下的運營(yíng)管理2、房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個(gè)層次3、正確理解運營(yíng)管理4、房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)管理的主要職能5、選擇與建立房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)管理平臺 【案例分享：標桿企業(yè)的運營(yíng)管控..

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• 2018房地產(chǎn)企業(yè)涉股權相關(guān)業(yè)務(wù)與資產(chǎn)重組的稅務(wù)處理專(zhuān)題

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  2018房地產(chǎn)企業(yè)涉股權相關(guān)業(yè)務(wù)與資產(chǎn)重組的稅務(wù)處理專(zhuān)題‖2018年5月4–6日‖—‖鄭 州•嵩山飯店‖—‖主 講：張老師‖‖專(zhuān)題說(shuō)明‖ ☆一 星：這是一堂“與時(shí)俱進(jìn)”系統學(xué)習房地產(chǎn)..

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  以金稅三期為依托的財稅信息比對中的房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)涉稅業(yè)務(wù)實(shí)操精講專(zhuān)題‖2018年5月4–6日‖—‖成 都•芙蓉麗庭酒店‖—‖主 講：李老師‖‖專(zhuān)題說(shuō)明‖  ☆ 2018年，“金三”風(fēng)暴將..

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