房地產(chǎn)高端營(yíng)銷(xiāo)與銷(xiāo)售實(shí)務(wù)技巧

前 言：

本建議書(shū)為房地產(chǎn)高端銷(xiāo)售樓盤(pán)或者別墅的營(yíng)銷(xiāo)人員學(xué)習高端客戶(hù)銷(xiāo)售心理學(xué)與溝通所制作，主要之目的在于建立一支鋼鐵般的干部勁旅，對公司的發(fā)展帶來(lái)一定的幫助。
本案經(jīng)我司依據貴司相關(guān)信息，擬訂本培訓規劃書(shū)，以為施行之依據。我們希望能夠為貴司貢獻一份力量，同時(shí)也希望雙方能夠在具體細節方面進(jìn)行深入的探討。
課程規劃的說(shuō)明
本課程在星河灣地產(chǎn)以及易居房地產(chǎn)公司非常受歡迎，上課學(xué)員為以高端公寓、別墅、大盤(pán)項目為核心業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售經(jīng)理。
星河灣一直都是本著(zhù)“以人為本”的思想扎實(shí)地做事，他們以業(yè)主為本，為其提供特定高端生活方式；他們以客戶(hù)為本，為其提供最細致周到的服務(wù)；他們以投資者為本，以最集約的成本造出最奢華的住宅；最可貴的，就是他們以員工為本，并視其為星河灣所成就的頂級品質(zhì)的最堅固基石。星河灣從不吝嗇的事就是：造房要用最好的材料，裝修要用最好的木材，園林要用最好的樹(shù)木，員工當然要用最好的人才。 
課程特色：
針對銷(xiāo)售心理學(xué)/高端客戶(hù)銷(xiāo)售實(shí)際情況上之必要共通課題研究其相關(guān)的基本原則、方法及概念。
尊重人性及心理科學(xué)精神為核心；輔以精心設計的案例，分組討論、演練，分享以及針對性的活動(dòng)，是兼顧有效性、實(shí)用性及組織效益的企業(yè)主管訓練課程。
協(xié)助銷(xiāo)售人員在面對挑戰與問(wèn)題上，討論與分享意見(jiàn)，不僅具備銷(xiāo)售實(shí)務(wù)的概念，亦從彼此分享及個(gè)人經(jīng)驗中學(xué)習，易于落實(shí)與應用；系以實(shí)務(wù)應用為導向的課程。
扁平式的課程架構，單元間脈絡(luò )相承，相對呼應，藉以建立整體性的管理概念。
以參與受訓人員的知識、智能及經(jīng)驗為主，采取多元化教學(xué)方法進(jìn)行意見(jiàn)交流及研討，以達到相互啟發(fā)的目的。
課程大綱：
第一單元：新的房地產(chǎn)環(huán)境與高端客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo) 
一. 有錢(qián)人是如何致富的？
二. 你了解有錢(qián)人嗎？
三. 吸引富人的因素？
四. 普通銷(xiāo)售與高端客戶(hù)銷(xiāo)售的區別
發(fā)展關(guān)系
建立信任
引導需求
解決問(wèn)題
五. 知識經(jīng)濟時(shí)代的專(zhuān)業(yè)理財銷(xiāo)售人才
營(yíng)銷(xiāo)人必須具備的四只眼
銷(xiāo)售的三個(gè)C
與企業(yè)建立“營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系”
銷(xiāo)售人員良好心態(tài)的標志
六. 富人營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程
尋找富裕的人投資
贏(yíng)得富裕的人投資
維系富裕的人透析
講授法
案例研討
小組討論
小組發(fā)表
第二單元：高端客戶(hù)關(guān)系管理 
一. 經(jīng)營(yíng)有影響力的客戶(hù)關(guān)系－ I-CLAS模式
I —— Investment performance投資績(jì)效
CLAS —— 客戶(hù)關(guān)系維護
Client orientation 以客戶(hù)為導向的適應能力
Leadership 領(lǐng)導才能
Attending behaviors 互動(dòng)的方式
Shared values 相似的價(jià)值觀(guān)
二. 選擇客戶(hù)（Select Customers）
按照特性與喜好，將市場(chǎng)劃分成區塊
目標對準高價(jià)值的顧客
確認投資在最能獲利的機會(huì )中
增加每位顧客的收入
增加顧客的獲利率
三. 爭取客戶(hù)（Acquire Customers）
客戶(hù)開(kāi)發(fā)
顧問(wèn)式銷(xiāo)售
強化產(chǎn)品或服務(wù)解決問(wèn)題方式的特殊性
增購公司的其它產(chǎn)品或服務(wù)，產(chǎn)生升級效果
四. 保有客戶(hù)（Retain Customers）
持續傳送基本的價(jià)值主張
服務(wù)質(zhì)量保證
提供頂級顧客服務(wù)
創(chuàng )造加值效果的伙伴關(guān)系
快速響應顧客的需求
創(chuàng )造高忠誠度的顧客
五. 發(fā)展客戶(hù)關(guān)系（Grow relationships with customer）
提供加值的特色及服務(wù)。
針對目標顧客的需求發(fā)展specific solutions。
顧客關(guān)系管理
了解顧客的組織、行業(yè)、特殊工作，提供優(yōu)秀的咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)、解決顧客問(wèn)題
講授法
案例研討
小組討論
小組發(fā)表
第三單元：高端客戶(hù)開(kāi)發(fā)技巧-發(fā)現高端客戶(hù)
一. 開(kāi)發(fā)新客戶(hù)的重要性
數量是第一個(gè)決勝點(diǎn)
使用多種方法去開(kāi)發(fā)新客戶(hù)
設定新客戶(hù)開(kāi)發(fā)的目標，并制定計劃
獲得見(jiàn)面機會(huì )
二. 七種開(kāi)發(fā)富人的方法
個(gè)人的介紹與客戶(hù)的轉介
顧問(wèn)的轉介（律師/會(huì )計師等）
研討會(huì )
公共關(guān)系
宣傳廣告
自薦信
陌生電話(huà)
三. 客戶(hù)導向營(yíng)銷(xiāo)計劃
為每個(gè)主要的客戶(hù)量身訂做一套適合他們的營(yíng)銷(xiāo)計劃
步驟1：評估現有的客戶(hù)基礎
步驟2：制訂以客戶(hù)為導向的營(yíng)銷(xiāo)計劃
步驟3：綜合運用
四. 以客戶(hù)為中心的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程
充分的準備
人性化的開(kāi)場(chǎng)白和問(wèn)候語(yǔ)
探詢(xún)客戶(hù)的真正需求
產(chǎn)品陳述技巧
常見(jiàn)的五種拒絕方式及應對技巧
五. SPIN模型與運用
SPIN與傳統銷(xiāo)售模式解析
問(wèn)題與對話(huà)設計
進(jìn)入推銷(xiāo)主題的時(shí)機及技巧
講授法
案例研討
小組討論
小組發(fā)表
第四單元：高端客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)心理學(xué)-了解高端客戶(hù) 
一. 你為何要使用富人的心理學(xué)？
二. 社會(huì )上的九種富人？
三. 營(yíng)銷(xiāo)心理與行為分析
客戶(hù)為什么會(huì )購買(mǎi)？
了解客戶(hù)的兩大購買(mǎi)動(dòng)機是什么？
如何發(fā)覺(jué)客戶(hù)的問(wèn)題，揭開(kāi)他們真正的需求。
如何抓著(zhù)「關(guān)鍵性的理由」來(lái)促成交易。
買(mǎi)賣(mài)的核心要素
達成消費的核心
四. 銷(xiāo)售人員如何了解客戶(hù)心理？
了解客戶(hù)采購的考慮因素和決策心理
動(dòng)機理論
關(guān)鍵按鈕
高成交率模式解析
五. 影響客戶(hù)投資的心理因素
動(dòng)機
知覺(jué)
刺激—反應
性格
態(tài)度
生活方式
文化影響、社會(huì )階層、群體影響
購買(mǎi)習慣
六. 客戶(hù)性格的預測：
學(xué)習九型人格的應用
通曉人性，探索人的行為內在動(dòng)力
了解他人行為動(dòng)機與及別人對事情反應
講授法
案例研討
小組討論
小組發(fā)表
腦、心、腹三中心的探索
每個(gè)型格的性格解析
完美型，
全愛(ài)型-助人型
成就型
藝術(shù)型-自我型
智能型-思想型
忠誠型
豐富型-活躍型
領(lǐng)袖型-能力型
和平型-和諧型
七. 專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員的價(jià)值主張
消費心理與消費行為的關(guān)系
不同客戶(hù)的消費流程與專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售流程
八. 培養顧客的信賴(lài)感：
如何發(fā)展你的「信用債券」，來(lái)建立顧客對你的信賴(lài)感。
如何滿(mǎn)足客戶(hù)潛意識的需求。
如何利用五種類(lèi)型的問(wèn)題來(lái)建立親和的客戶(hù)關(guān)系。
九. 客戶(hù)的感知模式
不同感知模式的特點(diǎn)
不同知感模式的對應方法
第五單元：認識奢侈品-識別高端客戶(hù)
一. 為何要了解奢侈品
經(jīng)濟的發(fā)展，使奢侈品的消費成為中國社會(huì )生活的必然
奢侈品是一門(mén)大生意，年銷(xiāo)售額過(guò)千億。集中了最領(lǐng)先的營(yíng)銷(xiāo)和管理
奢侈品亦是一種投資，擁有完全二手交易和持有者顯形利益并獲取回報
奢侈品是藝術(shù)：頂級工藝和手工藝結晶
奢侈品也是專(zhuān)業(yè)，需要知識，涉及禮儀和商業(yè)語(yǔ)言
二. 奢侈品的定義與常識
三. 識別奢侈品
清晰的品牌定位
識別的標志
具有明星化的設計師
有故事作為口碑
限量高質(zhì)
強調手工
強大而長(cháng)期的廣告
有標志性的產(chǎn)品—常銷(xiāo)品
明星追捧
高調的發(fā)布
四. 世界三大頂級奢侈品集團
法國LVMH集團 產(chǎn)品介紹
瑞士Richemont歷峰集團產(chǎn)品介紹
法國PPR（Pinault Printemps Redoute）集團
五. 奢侈品分類(lèi)及知名品牌介紹
頂級私人飛機品牌
頂級珠寶品牌
頂級服裝品牌
頂級腕表品牌
頂級汽車(chē)品牌
頂級鋼筆品牌
頂級雪茄品牌
頂級手機品牌
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第六單元：高端客戶(hù)高效溝通技巧-贏(yíng)得高端客戶(hù) 
一. 做好與客戶(hù)溝通前的準備工作
對產(chǎn)品保持足夠的熱情
充分了解產(chǎn)品信息　　
掌握介紹自己和產(chǎn)品的藝術(shù)
準備好你的銷(xiāo)售道具
明確每次銷(xiāo)售的目標
二. 怎樣設計你的問(wèn)題？
避免問(wèn)簡(jiǎn)單的是非問(wèn)題。
尋找與別人所不同的投資目的、動(dòng)機、價(jià)值觀(guān)或財務(wù)上的參與程度。
按照九種人格特質(zhì)設計你的問(wèn)題。
三. 問(wèn)題的發(fā)問(wèn)與跟進(jìn)技巧
四. 試探性提問(wèn)技巧
五. 高端客戶(hù)電話(huà)溝通技巧
銷(xiāo)售人員的3A技巧
態(tài)度－Attitude (禮儀)
方法－Approach（語(yǔ)言）
表現－Appearance （外觀(guān)）
語(yǔ)言表達技巧
選擇積極的用詞與方式
善用“我”代替“你”
電話(huà)中的溝通技巧
接聽(tīng)、撥打電話(huà)的基本技巧
接打電話(huà)的六大注意要點(diǎn)
如何讓自己的聲音更有魅力
發(fā)問(wèn)技巧和傾聽(tīng)技術(shù)
講授法
案例研討
小組討論
小組發(fā)表
認同心和快速理解
有效聆聽(tīng)的準則突破障礙
轉接電話(huà)的三個(gè)要點(diǎn)
應對特殊事件的技巧
做一個(gè)好聽(tīng)眾
六. 有效應對客戶(hù)的技巧
巧妙應對客戶(hù)的不同反應
不要阻止客戶(hù)說(shuō)出拒絕理由
應對客戶(hù)拒絕購買(mǎi)的妙招
分散客戶(hù)注意力
告訴顧客事實(shí)真相
七. 與客戶(hù)保持良好互動(dòng)
錘煉向客戶(hù)提問(wèn)的技巧
向客戶(hù)展示購買(mǎi)產(chǎn)品的好處
使用精確的數據說(shuō)服客戶(hù)
尋找共同話(huà)題
八. 準確捕捉客戶(hù)的心思
真誠了解客戶(hù)的需求
把握客戶(hù)的折中心理
準確分析客戶(hù)的決定過(guò)程
對癥下藥地解決客戶(hù)疑慮
了解客戶(hù)內心的負面因素
九. 做好溝通之外的溝通
主動(dòng)提供優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)
對客戶(hù)應說(shuō)到做到
使客戶(hù)保持忠誠
總結銷(xiāo)售中遇到的問(wèn)題
與客戶(hù)建立持久而友好的聯(lián)系
十. 闡述并強化客戶(hù)購買(mǎi)欲望
獲得競爭優(yōu)勢
對“產(chǎn)品和服務(wù)”進(jìn)行競爭力分析
制定競爭展示方案
確定長(cháng)處與不足并做到揚長(cháng)避短
克服競爭威脅
巧妙地將自己與競爭對手進(jìn)行比較
展示增值利益
十一. 獲得客戶(hù)反饋的方法（討論）
處理客戶(hù)反饋的過(guò)程（討論）
客戶(hù)異議處理（分享與討論）
購買(mǎi)影響力識別與處理技巧
十二. 獲得承諾
何時(shí)及怎樣獲得承諾（討論）
客戶(hù)不愿做出承諾的情境處理




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