房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算涉稅風(fēng)險處理與納稅籌劃專(zhuān)題高研班

國家稅務(wù)總局在2013年6月20日下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號）文件，要求各地稅務(wù)機關(guān)一是要提高認識，加強組織領(lǐng)導，著(zhù)力抓好土地增值稅清算，使清算做到全覆蓋、無(wú)死角。二是要對近幾年積壓未清算的項目進(jìn)行全面清理，限期清算，對拒不清算的要嚴肅處理。三是要強化清算督導檢查，層層督導，確保將加強土地增值稅征管工作的各項要求落到實(shí)處。

 

未來(lái)的日子里，國五條、限價(jià)、限購、限貸、流動(dòng)性資金緊缺、土地增值稅強化清算、房產(chǎn)稅開(kāi)征在即——可謂風(fēng)聲鶴唳，步步緊逼，在這形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何生存，特別是針對來(lái)勢洶洶的土地增值稅強化清算如何應對？無(wú)疑是廣大開(kāi)發(fā)商面臨的無(wú)法回避的一次嚴峻挑戰！

 

本課程以土地增值稅清算為專(zhuān)題，從教你如何清算入手，由淺入深，揭秘清算所涉及的所有政策與清算技巧、工程造價(jià)各部分的構成、扣除項目金額計算的技巧、精裝修成本如何扣除以及如何利用現有的稅收政策進(jìn)行土地增值稅及其他稅種（營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅等等）的稅收規劃，如何從一步領(lǐng)先發(fā)展到步步領(lǐng)先？又如何傲立于嚴峻環(huán)境而不敗，本專(zhuān)題將為您揭開(kāi)神秘的面紗并帶給您巨大的收益。

 

一：土地增值稅法規與最新政策解讀
1、國五條出臺的背景、調控著(zhù)力點(diǎn)、主要省市后續政策及效果如何分析
2、“十年九調、年年中央空調”之高房?jì)r(jià)奧秘揭秘
3、土地增值稅的納稅人和征稅對象是誰(shuí)？小產(chǎn)權房、城中村改造中與村集體合建的住宅商鋪
需要征收土地增值稅嗎？
4、土地增值稅的清算對象、清算條件和范圍有哪些？達到什么樣條件的開(kāi)發(fā)商需要做土地增
值稅清算，有什么辦法延遲清算嗎？
5、土地增值稅的計稅依據如何確定？土地增值稅的適用稅率和速算扣除數有幾級？土地增值
稅的計算原理與計算方法有哪些？
6、土地增值稅收入確認問(wèn)題
（1）應稅收入如何確認
① 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
② 銷(xiāo)售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？
③ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價(jià)外費用要不要計算繳納土地增值稅？
④ 代收代付的水電增容費、有線(xiàn)電視安裝費、網(wǎng)絡(luò )費等如何處理？
⑤ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他
單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷(xiāo)售？該如何處理？
⑥ 地下車(chē)庫或者停車(chē)位轉讓?zhuān)涫杖胧欠裼嬋敕康禺a(chǎn)轉讓收入？
⑦ 將不能銷(xiāo)售的公共配套設施對外銷(xiāo)售了又該如何處理？
⑧ 將自有的土地承包他人開(kāi)發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？
⑨ 企業(yè)合并、分立等過(guò)程中發(fā)生的房地產(chǎn)權屬轉移是否應當征收土地增值稅？
⑩ 各類(lèi)拆遷補償、拆遷安置土地增值稅如何計算？
⑪ 以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？
（2）不征稅收入如何確認
① 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？
② 將土地和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對外提供擔保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
③ 單位或個(gè)人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
④ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
⑤ 房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅？
⑥ 以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？
（3）免稅收入如何確定
① 納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
② 國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
③ 因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
④ 個(gè)人因工作調動(dòng)或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅
⑤ 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅
⑥ 合作建房的征免稅
⑦ 企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅
7、土地增值稅準予扣除項目金額的確認問(wèn)題
（1）準予土地增值稅前扣除的確認原則有哪些？已實(shí)際發(fā)生的成本支出是否都可以作為計算
扣除項目金額的依據？
（2）取得土地使用權所支付金額如何確認？以地補路方式取得的土地成本如何確定？購買(mǎi)
爛尾樓的成本能否加計扣除？以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認？
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何確認？每平方米的建安成本主要由哪些因素構成？各地的建安平均
造價(jià)如何？
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用如何確認？向金融機構借款的利息支出在何種情況下可以據實(shí)扣除？
全部使用自有資金開(kāi)發(fā)沒(méi)有發(fā)生利息支出的樓盤(pán)怎么辦？
（5）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認？清算后剩余樓盤(pán)再銷(xiāo)售時(shí)繳納的稅金能否扣除？
（6）房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認？
（7）轉讓舊房如何計算準予扣除項目的金額？

 

二：土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘
1、 臨界點(diǎn)法：普通住宅的售價(jià)是否越高越好？
2、費用轉移法：如何適當地把管理費用、銷(xiāo)售費用等支出資本化以擴大成本？
3、收入分散法：精裝房與毛胚房銷(xiāo)售哪種方式更節稅？
4、建房方式法：如何變自建房為代建房而節約巨額的稅費支出？
5、合作建房法：合作建房的奧秘何在？如何操作才能節約巨額的稅費支出？
6、代收費用法：燃氣費、水電增容費等等代收的款項如何操作才是合適的？
7、股權轉讓法：名為股權轉讓實(shí)為土地轉讓是否涉及土地增值稅？國稅函【2000】687號文件
是否有效且普遍適用？

 

中國注冊稅務(wù)師

會(huì )計師、律師，著(zhù)名房地產(chǎn)納稅規劃實(shí)戰籌劃專(zhuān)家

被譽(yù)為房地產(chǎn)財稅答疑“第一人”

 

現為某省地方稅務(wù)局官員，國家稅務(wù)總局講師團成員，國家稅務(wù)總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才，某省納稅人服務(wù)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)，某省稅務(wù)干部學(xué)院等數所院?？妥淌?，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規知識積累，出版有《土地增值稅清算操作指南》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專(zhuān)著(zhù)。林老師長(cháng)期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰經(jīng)驗和政策研究理論基礎，長(cháng)期在北京、上海、廣州、鄭州等全國數十個(gè)城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內容準確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默；既有理論高度又有實(shí)戰操作，深受各地學(xué)員喜愛(ài)。