房地產(chǎn)業(yè)所得稅匯算清繳與“甲供與甲控”暨收入和成本風(fēng)險管控

第一部分：房地產(chǎn)業(yè)匯算清繳疑難問(wèn)題解讀
1、如何理解稅法所謂的“視同銷(xiāo)售”？
2、銷(xiāo)售折扣、現金折扣、銷(xiāo)售折讓、銷(xiāo)售退回的差異分析
3、企業(yè)工資薪金支出稅收管理關(guān)注重點(diǎn)有哪些？（任職與雇用的認定，臨時(shí)工與勞務(wù)工區別，外單位派遣勞務(wù)工的工薪處理是否應按派遣以及支付費用的不同形式、內容進(jìn)行區別對待）
4、企業(yè)職工福利費、教育經(jīng)費的稅務(wù)處理？（集體與個(gè)人、生活與工作；以前年度余額；計提福利費、教育經(jīng)費的稅收處理）
5、如何理解開(kāi)辦費？籌建期的起點(diǎn)和終點(diǎn)如何把握？籌建期的招待費如何稅收處理
6、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費內涵的把握以及稅收處理（計算基數），關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的“廣告費”有什么特殊規定？
7、租金收入如何確認收入稅收負擔最低？營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在哪個(gè)環(huán)節？如何把握類(lèi)似的問(wèn)題？
8、企業(yè)發(fā)生的手續費及傭金支出如何合理稅前扣除？（傭金與勞務(wù)費的區別）
9、企業(yè)接受的捐贈、無(wú)法償付的應付款收入如何稅收處理？
10、企業(yè)發(fā)放的差旅費補貼稅收上暫無(wú)具體標準，稅務(wù)管理中如何把握？
11、稅務(wù)機關(guān)查增的所得額是否可以彌補以前年度的虧損？
12、企業(yè)資產(chǎn)損失扣除需要具備的條件和申報的要點(diǎn)是什么？
13、企業(yè)不同融資模式（七種）的稅收風(fēng)險分析
14、房屋改擴建、裝修的不同的會(huì )計處理稅收分析
15、當年沒(méi)有取得有效憑證如何所得稅申報？
16、按政策規定由房產(chǎn)使用人代繳納的房產(chǎn)稅，能否在房產(chǎn)使用企業(yè)稅前扣除？
17、小型微利企業(yè)如何填報所得稅申報表？
18、小微企業(yè)營(yíng)業(yè)稅“起征點(diǎn)”稅收政策解讀

第二部分：收入和成本風(fēng)險管控專(zhuān)題
一、稅收確認收入的金額與時(shí)間
1、企業(yè)所得稅就未完工產(chǎn)品如何確認收入？
2、預收賬款如何在季度申報表反映？如何在年度申報表反映？
3、預繳的營(yíng)業(yè)稅是否可以在所得稅前扣除？
4、稅法“完工”的標志和會(huì )計有什么差別？
5、如何理解“開(kāi)始投入使用”的起點(diǎn)？
6、“計稅收入”和會(huì )計的收入有什么差別？
7、一次收款、按揭、委托銷(xiāo)售（超價(jià)分成）、視同買(mǎi)斷、包銷(xiāo)如何確認收入？
8、“計稅成本”的構成有哪些？哪些內容可以預提？

預提的“計稅成本”有哪些限制？

和會(huì )計“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”的差異在哪里？

“計稅成本”的終止日在什么時(shí)間點(diǎn)？
9、“計稅收入”、“計稅成本”如何在企業(yè)所得稅申報表反映？
10、土地增值稅確認收入的時(shí)間與金額是什么？
11、營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與會(huì )計收入的差異在哪里？
12、違約金的取得與支付在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅有哪些不同？
13、“價(jià)外費用”的內容包括哪些？各個(gè)稅種對待“價(jià)外費用”有哪些不同？
14、“小產(chǎn)權”房屋銷(xiāo)售有哪些稅收風(fēng)險？

二、特殊銷(xiāo)售模式下的收入不同處理
1、四種不同情況之下的“買(mǎi)一送一”如何進(jìn)行會(huì )計處理？如何進(jìn)行稅收處理？
2、售后回購的稅收與會(huì )計差異分析
3、售后回租的稅收與會(huì )計差異分析
4、“拆一還一” 的稅收與會(huì )計差異分析
5、以房抵債的稅收與會(huì )計差異分析
6、如何把握“低于市場(chǎng)價(jià)格”銷(xiāo)售房屋？
7、合作建房稅收解讀：
8、以土地、房屋投資模式下雙方的收入、成本確認金額與稅收風(fēng)險分析
9、捐贈、贊助、獎勵、分配等視同銷(xiāo)售的稅收處理
10、還本銷(xiāo)售的稅收與會(huì )計處理

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的確認與歸集
1、確定成本核算對象的原則和方法是什么？
2、“開(kāi)發(fā)成本”科目設置以及明細科目歸集的內容解讀
3、成本費用歸集的原則是什么？
4、特殊費用歸集應該注意的稅收問(wèn)題：會(huì )議費、差旅費、招待費、辦公費、車(chē)輛費等5、股權收購之下的土地成本確認與籌劃
6、取得土地返還款如何處理達到節稅效果最大化？
7、“建設—移交”模式的土地成本確認
8、“成本差”的稅收與會(huì )計差異分析
9、八種不同融資方式下，利息費用、票據的稅收處理與風(fēng)險分析

四、成本分攤的原則和方法
1、成本分攤的原則
2、占地面積法案例解讀
3、建筑面積法案例解讀
4、預算造價(jià)法案例解讀
5、直接成本法案例解讀
6、層高系數法案例解讀

第三部分：甲供材與特殊業(yè)務(wù)稅收分析與解讀
1、甲供材、甲控材、甲供設備的區別是什么？
2、房地產(chǎn)建安流程中，設備和材料如何區分？
3、甲供材料和甲供設備兩種情況，分別在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當中稅收待遇有哪些不同？
4、甲供材料案例解讀。
通過(guò)案例解決：甲方計入開(kāi)發(fā)成本的憑證與金額；甲供材涉及的營(yíng)業(yè)稅稅款計算、稅款的承擔、甲方票據處理等；乙方發(fā)票開(kāi)具發(fā)票金額與收入的協(xié)調；乙方稅金的繳納與收入、成本的協(xié)調；雙方會(huì )計分錄處理技巧；
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分別與商貿企業(yè)、自產(chǎn)貨物廠(chǎng)家簽訂《鋁合金門(mén)窗銷(xiāo)售及安裝工程合同》，如何繳納營(yíng)業(yè)稅？怎么開(kāi)具發(fā)票？計入開(kāi)發(fā)成本的發(fā)票有什么稅收風(fēng)險？
6、乙方將勞務(wù)分包給其他單位是否可以適用差額納稅規定？開(kāi)具發(fā)票存在什么風(fēng)險？
7、通過(guò)鋼構立體車(chē)位建設案例，完美解讀甲方、乙方、鋼構提供安裝方的稅收處理，詮釋增值稅發(fā)票與建筑業(yè)發(fā)票實(shí)際困擾。
8、不同“銷(xiāo)售”車(chē)位模式的會(huì )計處理與各稅種的不同處理
9、售樓處會(huì )計處理與各稅種的不同處理
10、“精裝修”范圍的確認與稅收分析
第四部分：現場(chǎng)解答學(xué)員問(wèn)題

 
 

會(huì )計師
中國注冊稅務(wù)師
稅務(wù)稽查資深官員

某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓專(zhuān)家；數家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)、答疑專(zhuān)家。有常年戰斗在一線(xiàn)的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問(wèn)題，擅長(cháng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)題講座近百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內容準確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；

授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認同和熱烈追捧！
王老師有著(zhù)豐富的現場(chǎng)答疑經(jīng)驗，通過(guò)干練、風(fēng)趣的語(yǔ)言，將復雜的、棘手的稅收問(wèn)題簡(jiǎn)單化、通俗易懂，易于學(xué)員理解和實(shí)際操作。學(xué)員可以準備自己的疑問(wèn)，在課堂現場(chǎng)互動(dòng)，得到最適合自己的答案。