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房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”應對暨全程運營(yíng)納稅籌劃與風(fēng)險防范
課程編號：14361 課程人氣：2064
課程價(jià)格：￥2880 課程時(shí)長(cháng)：3天
2014.11.28
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì )計師事務(wù)所等人員。
【培訓收益】
為了解決當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有加強內部管理，提高財會(huì )核算水平，規范納稅行為，實(shí)現理性納稅籌劃，這也是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要手段。為此，我們按照對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行整體納稅規劃、分階段落實(shí)的思路，根據近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專(zhuān)項檢查的重點(diǎn)，對每個(gè)階段所涉及的稅種進(jìn)行法規解讀，輔以風(fēng)險防控與納稅籌劃技巧，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在每個(gè)開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行過(guò)程中落實(shí)納稅籌劃方案，為規避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負提供幫助。全程實(shí)戰案例分享，接地氣、重實(shí)效，讓您兩天不虛此行！
1．營(yíng)改增背景分析以及時(shí)間安排
2．房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率？
3．營(yíng)改增對房地產(chǎn)業(yè)售價(jià)及凈利潤有何影響？
4．房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣？注意什么問(wèn)題？
5．混業(yè)經(jīng)營(yíng)需要注意什么問(wèn)題
6．甲供材業(yè)務(wù)在營(yíng)改增面前的優(yōu)劣分析
7．納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的差異分析
二：取得土地環(huán)節的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1．招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅？計征契稅的依據以及納稅環(huán)節有幾個(gè)部分？
2．企業(yè)取得的土地返還款、減免款該如何進(jìn)行會(huì )計處理？針對四種不同的做帳方式分別解析涉及的各稅種風(fēng)險。
3．以接受投資方式取得土地，會(huì )計如何規定？入帳憑證如何確認？稅收風(fēng)險如何掌控？土地投資方的稅收風(fēng)險在哪里？
4．以收購股權的方式取得土地，土地成本如何確認？將通過(guò)“史上最?；I劃案例”來(lái)解析其中的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅風(fēng)險。
5．受讓生地、受讓熟地、購買(mǎi)爛尾樓如何確認土地成本？在計算土地增值稅的時(shí)候甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險規避？
6．“拆一還一”方式下取得土地，如何進(jìn)行會(huì )計處理？銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票如何開(kāi)具？本課程將從被拆人、開(kāi)發(fā)企業(yè)兩方分別就營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進(jìn)行全方位的稅收分析。
7．“建設—移交”模式下的土地成本確認，如何完善記賬憑證？
8．接受抵償債務(wù)的土地使用權，該如何運作才能免除額外的稅收負擔？
9．為取得土地而支付的紅線(xiàn)外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規避風(fēng)險？
10．征用耕地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如何避免重復繳納耕地占用稅與土地使用稅？
11．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權之后，從何時(shí)開(kāi)始計算繳納土地使用稅？從何時(shí)開(kāi)始免除納稅義務(wù)？計入那個(gè)會(huì )計科目？怎樣計算才可以讓稅負最佳？全新的解讀讓您不再為土地使用稅煩惱。
三：規劃設計階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1．產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇，是關(guān)注稅收負擔水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷(xiāo)售？
2．分期開(kāi)發(fā)還是合并開(kāi)發(fā)？即使再艱難，也必須作出理性的選擇，因為其中收獲的不僅僅是稅收。
3．合作建房方式的稅收如何控制，我們將從七種不同的合作建房模式為您一一化解其中的稅收風(fēng)險。
4．自行開(kāi)發(fā)與委托代建，其中的風(fēng)險點(diǎn)在哪里？考慮的并不只是稅收負擔問(wèn)題，更應當關(guān)注企業(yè)的利潤與價(jià)值。
5．委托境外設計單位進(jìn)行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔什么稅收責任？
四：開(kāi)發(fā)建設階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1．確定成本核算對象的原則和方法是什么？
2．成本費用歸集的原則是什么？
3．特殊費用歸集應該注意的稅收問(wèn)題：會(huì )議費、差費、招待費、辦公費、車(chē)輛費等
4．稅收對售樓部及類(lèi)似資產(chǎn)的處理是如何規定的？
5．地下建造的人防工程、有產(chǎn)權的車(chē)庫、無(wú)產(chǎn)權的車(chē)庫在稅務(wù)處理上有何區別？納稅人如何處理才能夠取得相對收益？
6．甲供材、甲控材、甲供設備的區別是什么？房地產(chǎn)建安流程中，設備和材料如何區分？本課程將通過(guò)具體的案例，從甲供材料和甲供設備兩種情況，分別講述營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當中稅收待遇有哪些不同？
7．房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？
8．向股東或其他自然人借款利息是否都可以扣除？
9．資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區分？如何提供“金融企業(yè)同期同類(lèi)借款利率情況說(shuō)明”？
10．集團統借統還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
11．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大？如何區分合同工、臨時(shí)工、勞務(wù)的區別，他們的稅收待遇有什么不同？
12．購買(mǎi)爛尾樓（在建工程或者在建項目）如何確認初始成本？
五：銷(xiāo)售階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1．“買(mǎi)一送一”模式下如何確認收入金額？送面積、送家電、送車(chē)位、送物業(yè)等不同的銷(xiāo)售模式分別有哪些稅收區別？會(huì )計如何處理？贈送的禮品是否有個(gè)人所得稅的扣繳風(fēng)險？
2．“以老帶新”銷(xiāo)售模式下如何確認支出？票據如何處理？是否涉及扣繳個(gè)稅？
3．“抵券銷(xiāo)售”“一萬(wàn)抵五萬(wàn)”銷(xiāo)售模式下收入如何確認？
4．“包銷(xiāo)”和“代銷(xiāo)”的區別是？二者確認收入的差異在哪？稅收風(fēng)險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷(xiāo)售模式的稅收如何處理？
6．“還本銷(xiāo)售”如何確認收入？我們的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風(fēng)險分析，同時(shí)給解決的方案，讓您不再為回租而煩惱。
8．“售后回購”方式在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認？
9．房地產(chǎn)企業(yè)收取的價(jià)外費用有哪些稅收風(fēng)險？營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅一一分析。
10．針對不同的客戶(hù)與不同的銷(xiāo)售模式，銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低，我們如何找出適合自己的“正當理由”？
11．銷(xiāo)售環(huán)節發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費如何實(shí)現稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？
六：清盤(pán)清算階段
1．房地產(chǎn)行業(yè)完工標準如何規定，對營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？
2．各種不同的稅種對收入確認的原則有何差異？
3．土地增值稅確認收入時(shí)金額如何確定？
4．清算后再轉讓房地產(chǎn)成本如何確定？是否涉及“二次清算”？
5．成本差如何進(jìn)行會(huì )計處理？不同階段出現的成本差如何進(jìn)行稅收分析？
6．在交房前后支付的物業(yè)費如何進(jìn)行成本費用歸集？對稅收的影響是什么？
7．如何進(jìn)行成本分攤才可以使收入和成本成“正比例”函數關(guān)系？本課程將以詳實(shí)的案例，分別從占地面積法、建筑面積發(fā)、直接成本法、預算造價(jià)法、層高系數法來(lái)詳細解讀成本分攤的技巧和方法，讓不同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分別“找到”屬于自己的“一半”，達到二者的“完美結合”。
8．基本裝修、簡(jiǎn)裝、精裝的標準是？軟裝在企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除有什么不同？
王先生是對外經(jīng)濟貿易大學(xué)國際貿易系經(jīng)濟學(xué)學(xué)士；復旦大學(xué)－麻省理工學(xué)院國際工商管理碩士（International MBA）；并曾在瑞典斯德哥爾摩大學(xué)商學(xué)院學(xué)習國際商務(wù)?，F任慧卓公司銷(xiāo)售、領(lǐng)導力的等領(lǐng)域簽約講師。
在近20年的工作經(jīng)歷中，王先生曾在中國輕工業(yè)品進(jìn)出口總公司工作，先后擔任物流主管、銷(xiāo)售經(jīng)理和上海分公司副總經(jīng)理。在擔任上海分公司副總經(jīng)理期間，實(shí)際負責分公司的全面運營(yíng)，不僅對產(chǎn)品的銷(xiāo)售和市場(chǎng)有更全面的體會(huì )，更積累了進(jìn)出口公司的運營(yíng)管理經(jīng)驗，從戰略和管理的角度來(lái)加強銷(xiāo)售和市場(chǎng)工作；2005年起王先生加盟了新加坡金鷹國際集團，負責集團主要產(chǎn)品在中國市場(chǎng)的大客戶(hù)銷(xiāo)售和管理，更加在管理實(shí)踐中融會(huì )貫通了其在銷(xiāo)售和客戶(hù)管理方面的技能和經(jīng)驗；2009年起王先生開(kāi)始服務(wù)于歐洲著(zhù)名培訓公司CEGOS（中國），進(jìn)入管理培訓行業(yè)； 2013年起王先生開(kāi)始服務(wù)于慧卓等公司，憑借其多年的工作經(jīng)驗，為客戶(hù)企業(yè)和學(xué)員分享其在銷(xiāo)售、市場(chǎng)、客戶(hù)管理等方面的心得。
王先生不僅通過(guò)學(xué)習，在企業(yè)的現代管理方面有豐富的知識和技能，也通過(guò)多年打拼，在企業(yè)的銷(xiāo)售、市場(chǎng)和客戶(hù)管理方面有較深的實(shí)踐工作經(jīng)驗。
王先生在企業(yè)培訓中邏輯清晰，內容豐富，并將理論和實(shí)踐相結合，擅長(cháng)和學(xué)員分享其以往的知識經(jīng)驗；亦能吸收國外先進(jìn)課程的精華，將其傳授給中國學(xué)員。王先生授課時(shí)能夠帶動(dòng)學(xué)員參與，共同研討各種問(wèn)題和案例，并啟發(fā)和引導學(xué)員自主找到解決方案，學(xué)員普遍反映受益匪淺。在針對企業(yè)客戶(hù)的培訓中，王先生會(huì )提供若干解決方案，能幫助企業(yè)切實(shí)加強管理，提高員工的素質(zhì)和技能。
◆ 王先生主講的課程包括：
u 《電話(huà)銷(xiāo)售技巧》（1天）
u 《如何在電話(huà)中贏(yíng)得客戶(hù)》（2天）
u 《大客戶(hù)開(kāi)發(fā)與管理》（2天）
u 《大客戶(hù)戰略管理》（2天）
u 《客戶(hù)關(guān)系管理》（2天）
u 《成功的銷(xiāo)售技巧》（2天）
u 《卓越客戶(hù)服務(wù)》（2天）
u 《卓越銷(xiāo)售團隊管理》（2天）
u 《卓有成效的銷(xiāo)售談判》
u 《品牌維護與管理》（2天）
u 《市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)全方位》（2天）
u 《工業(yè)品營(yíng)銷(xiāo)》（3天）
u 《打造卓越產(chǎn)品經(jīng)理》（3天）
u 《如何進(jìn)行市場(chǎng)調研》（2天）
u 《如何制定市場(chǎng)計劃》（2天）
u 《如何定價(jià)》（2天）
u 《新產(chǎn)品如何上市》（2天）
u 《如何做好市場(chǎng)助理》（2天）等等。
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開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課
開(kāi)課地點(diǎn)： 上海-上海
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開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課
開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-廣州
一、工資報酬與福利待遇法律風(fēng)險防范1.管理上的薪酬與法律上的工資，有什么區別？2.工資單上的科目哪些屬于工資總額的范疇？3.工資總額應體現哪三大價(jià)值？4.怎樣理解最低工資標準，工資單上的科目哪些屬于最低工資的范疇，哪些不屬于最低工資的范疇？5.未訂立書(shū)面勞動(dòng)合同或勞動(dòng)合同無(wú)效..
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“招標投標領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項治理方案解讀”“國有企業(yè)采購操作規范應用”“招標采購合規管理、風(fēng)險防范、審
開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課
開(kāi)課地點(diǎn)： 四川-成都
一、國有企業(yè)招標采購新政解讀與招標投標專(zhuān)項治理的主要內容1.《國家發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于嚴格執行招標投標法規制度進(jìn)一步規范招標投標主體行為的若干意見(jiàn)》（發(fā)改法規規〔2022〕1117號文）；2.關(guān)于完善招標投標交易擔保制度進(jìn)一步降低招標投標交易成本的通知（發(fā)改法規〔2023〕27號）；..
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企業(yè)年終關(guān)賬財稅處理技巧、風(fēng)險防范與預期籌劃
開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課
開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-廣州
課程大綱模塊一 企業(yè)資產(chǎn)如何進(jìn)行年度關(guān)賬與納稅風(fēng)險規避一、貨幣資金核查、盤(pán)點(diǎn)、涉稅風(fēng)險規避1、庫存資金會(huì )計科目設置技巧與核算基礎；2、庫存現金如何監管？如何核查？如何盤(pán)點(diǎn)？3、銀行存款如何核對？如何清查？如何銷(xiāo)戶(hù)？4、其他貨幣資金賬戶(hù)監管、核算及關(guān)賬技巧；5、&ldq..
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開(kāi)課時(shí)間：已開(kāi)課
開(kāi)課地點(diǎn)： 廣東-廣州
課程大綱:第一講：風(fēng)險管理一、風(fēng)險管理1. 風(fēng)險定義2. 風(fēng)險三要素：目標、不確定性、影響3.風(fēng)險層級：公司層面風(fēng)險、流程風(fēng)險、意識層面風(fēng)險4. 風(fēng)險類(lèi)型：戰略風(fēng)險、運營(yíng)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險、法律風(fēng)險二、風(fēng)險管理1. 風(fēng)險管理的主要目標：戰略、運營(yíng)、報告、..
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