房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程四大階段的納稅籌劃與風(fēng)險規避

第一階段、投資決策階段的納稅籌劃
1、房地產(chǎn)企業(yè)在項目調研階段的費用是否可以計入開(kāi)發(fā)成本？
2、投資方以土地投資怎樣交納營(yíng)業(yè)稅、契稅？
3、投資方以非貨幣資產(chǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)投資，評估增值稅是否繳納企業(yè)所得稅？
4、企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企事業(yè)單位乃至個(gè)人資金合作開(kāi)發(fā)應當怎樣納稅？
5、企業(yè)股權收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
6、資產(chǎn)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
7、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間業(yè)務(wù)招待費怎樣稅前扣除？
8、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算開(kāi)辦費？
第二階段、前期工作階段的納稅籌劃
9、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地怎樣計算土地成本？
10、房地產(chǎn)企業(yè)以地換房怎樣計算確認土地使用權轉讓所得或損失？
11、企業(yè)合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？
12、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權后，何時(shí)開(kāi)始交納城鎮土地使用稅，何時(shí)截止交納城鎮
土地使用稅？
13、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權繳納契稅的依據。
14、企業(yè)支付的拆遷補償費是否繳納契稅？
15、征用耕地在交納耕地占用稅的當年是否還繳納城鎮土地使用稅？
16、對動(dòng)遷戶(hù)的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產(chǎn)對被動(dòng)遷戶(hù)進(jìn)行補償應當如何
進(jìn)行稅務(wù)處理？
17、購置房產(chǎn)安置動(dòng)遷戶(hù)，購置費如何計入土地成本？
18、房地產(chǎn)企業(yè)購置在建工程，完成開(kāi)發(fā)后再出售怎樣計算營(yíng)業(yè)稅？
19、委托境外設計單位進(jìn)行開(kāi)發(fā)設計，支付的設計費是否應當納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔什么
稅收責任？
20、開(kāi)發(fā)項目?jì)鹊缆?、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等社區管網(wǎng)工程費與小區為
連接主干線(xiàn)的費用在稅務(wù)處理上有何差異？
21、怎樣降低被動(dòng)遷企業(yè)的稅收成本？
22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)怎樣納稅？
23、以“拆一還一”方式進(jìn)行動(dòng)遷補償，怎樣交納營(yíng)業(yè)稅？
24、土地閑置費如何進(jìn)行賬務(wù)處理？企業(yè)所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理有何
差異？
25、政府土地出讓金返還怎樣處理可以降低稅費支出？
第三階段、項目建設階段的納稅籌劃
26、怎樣劃分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？
27、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算的基本程序是什么？
28、怎樣劃分開(kāi)發(fā)成品的成本項目，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內容包括哪些？
29、共同成本、間接成本怎樣進(jìn)行分配？
30、怎樣區分商品房和配套設施？哪些配套設施費應由商品房來(lái)承擔？
31、企業(yè)在開(kāi)發(fā)區內建造的郵電通訊、學(xué)校、醫療設施，其費用怎樣計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本？
32、利用地下基礎設施建造的停車(chē)場(chǎng)怎樣核算計稅成本？利用人防工程建成的地下車(chē)庫
投資者是誰(shuí)？怎樣經(jīng)營(yíng)可以降低稅費支出？
33、商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權的車(chē)庫、無(wú)產(chǎn)權的車(chē)庫在稅務(wù)處理上有何區別？
34、地下人防工程和車(chē)庫是否承擔土地成本？
35、房地產(chǎn)企業(yè)如何核算地下車(chē)庫和基礎的成本？基礎成本應當如何合理的分配到開(kāi)發(fā)
產(chǎn)品中去？
36、甲供材料的納稅人是誰(shuí)？甲供材料怎樣計算營(yíng)業(yè)稅？
37、裝飾工程清包工怎樣納稅？裝飾工程甲方提供主要材料可否降低稅費支出？
38、甲方提供鋁合金門(mén)窗、電梯營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)，怎樣開(kāi)具發(fā)票？
39、企業(yè)借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？
40、房地產(chǎn)企業(yè)向股東或其他自然人借款利息可否扣除？
41、房地產(chǎn)集團統借統還的利息支出怎樣操作可以降低稅費支出？
42、關(guān)聯(lián)企業(yè)免息借貸應當怎樣正確進(jìn)行稅務(wù)處理？
43、何為資本弱化？企業(yè)從關(guān)聯(lián)方接受的債權性投資的利息支出應當怎樣扣除？
44、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計提折舊？
45、房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的新方法。
第四階段、竣工驗收和銷(xiāo)售階段的納稅籌劃
46、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售確認的原則和條件，已經(jīng)開(kāi)具發(fā)票的按揭售房何時(shí)確認
銷(xiāo)售收入？
47、“買(mǎi)一贈一”、現金折扣、銷(xiāo)售折讓、銷(xiāo)售退回怎樣納稅？
48、企業(yè)按計稅毛利率預交企業(yè)所得稅時(shí)，預交的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損
可否扣除？
49、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷(xiāo)方式、委托代銷(xiāo)方式、售后回購方式怎樣納稅？
50、企業(yè)視同銷(xiāo)售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？
51、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？
52、房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨立
法人公司的怎樣計算應納稅所得額？
53、為了按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的可否預
提成本？
54、房地產(chǎn)項目具備什么條件確認完工？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目怎樣確定成本終結日？
55、非貨幣性資產(chǎn)對外投資增值何時(shí)繳納企業(yè)所得稅？
56、股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？
57、股權投資轉讓損益怎樣納稅？新政策有何變化？
58、物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理費，長(cháng)期為客戶(hù)提供物業(yè)服務(wù)的如何確認收入？
59、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予扣除？
60、職工福利費和職工教育經(jīng)費的開(kāi)支范圍是什么？
61、資產(chǎn)損失具體包括哪些內容？企業(yè)以前年度未扣除的資產(chǎn)損失影響的企業(yè)所得稅應當
如何處理？
62、企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費如何稅前扣除？企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費
和廣告費計提基數是如何確定的？
63、“五險一金”怎樣在稅前扣除？如何計算個(gè)人所得稅？
64、職工出差補助、誤餐補助、會(huì )議費、外事費有何區別，可否在稅前扣除，職工出差的
就餐費可否稅前扣除？
65、發(fā)給職工的市內交通補助、辦公通訊費、防暑降溫費、冬季取暖補貼怎樣在稅前扣除？
66、股東應繳資本金未到位產(chǎn)生的利息支出可否稅前扣除？
67、企業(yè)為職工支付的補充養老保險、補充醫療保險怎樣在稅前扣除？
68、項目清盤(pán)時(shí)怎樣進(jìn)行企業(yè)所得稅的清算。
69、計算增值額時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用？
70、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？沒(méi)有借款
的，開(kāi)發(fā)費用是否按照5％扣除？
71、什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
72、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？
73、企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
有何特殊規定？
74、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進(jìn)行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進(jìn)行
土地增值稅清算的項目怎樣劃分？
75、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開(kāi)發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用
增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
76、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售普通標準住宅應當如何定價(jià)？
77、房地產(chǎn)企業(yè)轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區別？
78、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？
79、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？
80、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？
81、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
82、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？
83、搞好土地增值稅清算應注意哪些問(wèn)題？

我國著(zhù)名財稅專(zhuān)家，高級會(huì )計師、注冊會(huì )計師。

北京金旭紅教育咨詢(xún)有限公司高級稅務(wù)講師，現受聘擔任世界稅收聯(lián)合會(huì )財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長(cháng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會(huì )計、審計等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規知識積累。

參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見(jiàn)解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專(zhuān)著(zhù)。
幾年來(lái)，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、中國城市建筑協(xié)會(huì )等單位主辦的研討會(huì )上作專(zhuān)題講座，長(cháng)期擔任北京市高級會(huì )計師繼續教育的主講教師，為國內大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問(wèn)。
講授過(guò)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險規避與疑難問(wèn)題解答》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導》等課程。學(xué)員普遍反映：通過(guò)講座的學(xué)習提高了對企業(yè)會(huì )計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺(jué)性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負擔，提高了經(jīng)濟效益。