多維操盤(pán)——園區片區

【培訓對象】
政府、金融機構、投資公司、產(chǎn)業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、園區開(kāi)發(fā)企業(yè)

【培訓收益】
● 掌握國內園區項目開(kāi)發(fā)的歷程，掌握園區開(kāi)發(fā)的模式選擇和可持續開(kāi)發(fā) ● 掌握園區國內標桿項目案例與項目亮點(diǎn)復盤(pán) ● 掌握園區項目投資、運營(yíng)、創(chuàng )利、退出全流程風(fēng)險管理 ● 掌握園區項目與金融結合的項目產(chǎn)融結合模式 ● 掌握園區開(kāi)發(fā)當下的創(chuàng )新型業(yè)態(tài)

第一講：園區標桿企業(yè)及開(kāi)發(fā)流程介紹
一、園區發(fā)展歷程及典型標桿企業(yè)分析
1. 1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來(lái)一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2. 1980年-中關(guān)村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”
3. 1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠(chǎng)房為主、工業(yè)萬(wàn)達”
4. 1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng )新”
5. 1992年-張江高科“高新技術(shù)、生物醫藥、集成電路、園區投行”
6. 1998年-華夏幸福“模式為王、環(huán)京布局、正南50公里”民營(yíng)片區
7. 1998年-大連億達“信息產(chǎn)業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營(yíng)專(zhuān)業(yè)園區
8. 1999年-天安數碼“深港合資、綜合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城融合、金融助力“合資片區
9. 2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤(pán)、萬(wàn)科入主”物流地產(chǎn)龍頭
10. 2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務(wù)片區
11. 2012年-萬(wàn)科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線(xiàn)、破局轉型”-新晉片區
12. 2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉型投資、片區開(kāi)發(fā)、ABO\EPC+F”
二、園區開(kāi)發(fā)主體及訴求平衡
1. 地方政府訴求
1）高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)更新
2）解決就業(yè)的效率
3）稅收的穩定與效率
4）固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻
5）政治穩定、降低支出、土地出讓金收入
2. 開(kāi)發(fā)運營(yíng)企業(yè)訴求
1）投資規模與回報率
2）融資達成可行性
3）短期利潤與長(cháng)期收益
4）交易模式簡(jiǎn)單標準
5）回收周期短
3. 招商引資客戶(hù)訴求
1）企業(yè)客戶(hù)-成本降低、收入增加、配套完善、勞動(dòng)力充足穩定、市場(chǎng)廣闊
2）居民客戶(hù)-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶(hù)口問(wèn)題、居住環(huán)境、醫療養老
三、園區開(kāi)發(fā)流程及關(guān)鍵節點(diǎn)
1. 園區開(kāi)發(fā)原理-新型城鎮化、產(chǎn)業(yè)轉移、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級
2. 園區開(kāi)發(fā)戰略-產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)）+土地（一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市）
3. 園區選址模型-5有模型
4. 園區產(chǎn)業(yè)規劃-優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、前瞻性產(chǎn)業(yè)及招商產(chǎn)業(yè)方向
5. 園區產(chǎn)業(yè)定位-產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)一級二級名錄
6. 園區用地規劃-用地規劃、產(chǎn)業(yè)規劃、產(chǎn)品規劃三結合
7. 園區經(jīng)濟分析-產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)效率、產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)人口、就業(yè)、投資
8. 園區投入產(chǎn)出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動(dòng)循環(huán)開(kāi)發(fā)、收益率
9. 園區產(chǎn)品設計-產(chǎn)業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規劃模式
10. 園區交易結構-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯(lián)動(dòng)模式
11. 園區協(xié)議設計-股權模式、權力設定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑

第二講：園區開(kāi)發(fā)價(jià)值體系與盈利模式分析
一、園區土地分類(lèi)與不同的操作方法
1. 國有土地操作：土地分類(lèi)及物業(yè)匹配、土地出讓模式
2. 集體土地操作：所有權、使用權、經(jīng)營(yíng)權、土地流轉
二、園區開(kāi)發(fā)利潤節點(diǎn)與增值過(guò)程
1. 基礎設施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入
2. 征收拆遷補償-拆遷戶(hù)的收入
3. 招拍掛的土地溢價(jià)-政府的收入
4. 二級開(kāi)發(fā)的資產(chǎn)溢價(jià)-開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入
5. 長(cháng)期運營(yíng)持有的資產(chǎn)增值-基金公司、資管公司、開(kāi)發(fā)商的收入
三、園區開(kāi)發(fā)七大業(yè)
1. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)-園區運營(yíng)的大數據接入點(diǎn)
2. 園區物業(yè)增值-資本運作與資產(chǎn)運作的大殺器
3. 住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現金為王與滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的根基
4. 產(chǎn)業(yè)類(lèi)投資-好的園區匯報最為豐厚的模塊
5. 公共服務(wù)收入-克強指數在實(shí)體企業(yè)中的最直接體現
6. 一級開(kāi)發(fā)與PPP-對賭暴利的一個(gè)隱藏利器
7. 稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
四、如何結合一塊土地的五大利潤點(diǎn)構建最佳盈利戰略
1. 市場(chǎng)研究、投資決策、土地獲取、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品策劃
2. 規劃設計、招標采購、施工組織、綜合控制、招商策劃
3. 經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理
五、園區開(kāi)發(fā)與資產(chǎn)運作
1. 產(chǎn)業(yè)投資基金與資本運作
2. 基礎設施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs操作
案例：博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區封閉式基礎設施證券投資基金
案例：東吳蘇州工業(yè)園區產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金

第三講：園區投資模式分類(lèi)、應用選擇及經(jīng)濟測算
一、園區投資主體選擇
1. 政府投資-《政府投資條例》
2. 社會(huì )資本投資-《企業(yè)投資條例》
二、園區開(kāi)發(fā)政策法規體系
1. 政府管理知識體系：政府項目發(fā)起、立項、審批、預算安排、前置手續與資料
2. 項目開(kāi)發(fā)知識體系：開(kāi)發(fā)策略與整體規劃、產(chǎn)業(yè)規劃、戰略規劃
3. 項目運營(yíng)知識體系：招商引資、樓宇經(jīng)濟、物業(yè)及衍生業(yè)務(wù)
4. 項目投融資知識體系：與開(kāi)發(fā)策略匹配的工程造價(jià)、財務(wù)測算、投融資規劃
5. 項目交易結構設計：規避現行體制障礙的結構設計
三、園區開(kāi)發(fā)最新模式解析與應用
1. 勾地模式
1）實(shí)際聯(lián)動(dòng)，外表獨立
2）整體控制，鎖定地價(jià)
3）綜合計算，防止漏單
2. PPP模式
3. ABO模式
4. 委托模式
5. 一二級聯(lián)動(dòng)模式
四、園區開(kāi)發(fā)資料清單與項目可研編制
1. 項目選址確定
2. 項目開(kāi)發(fā)地塊分析
3. 項目產(chǎn)業(yè)規劃與定位
4. 項目產(chǎn)業(yè)布局
5. 項目土地規劃分析
6. 項目基本參數假設
7. 項目財務(wù)測算

第四講：園區開(kāi)發(fā)融資模式及資本運作
一、園區項目全生命周期財務(wù)測算建模與關(guān)鍵指標分析
1. 全生命周期財務(wù)測算
2. 交易結構設計
3. 項目融資操作流程
4. 項目股債比例調和設計
5. 總投與資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤模擬
6. 動(dòng)靜態(tài)與動(dòng)態(tài)財務(wù)指標評價(jià)體系構建
7. 無(wú)追索和有限追索的融資特性達成
二、園區項目融資設計
1. 初步融資計劃（未來(lái)收益、投資估算、融資方案、財務(wù)效益、不確定性、風(fēng)險）
2. 融資計劃實(shí)施
3. 融資風(fēng)險管理
三、園區全生命周期融資渠道與融資達成條件設計
1. 商業(yè)銀行
2. 信托
3. 基金
4. 債券保險資管計劃
5. 資產(chǎn)證券化
6. 園區各融資渠道審核要點(diǎn)及成本、應用階段

第五講：園區運營(yíng)方法與最新運營(yíng)模式
一、招商引資難題的四個(gè)基本規律
規律1：產(chǎn)業(yè)轉移-改革開(kāi)放四十幾年經(jīng)濟發(fā)展的核心
規律2：產(chǎn)業(yè)集聚-中國產(chǎn)業(yè)形成的機理
1）開(kāi)飯館扎堆
2）企業(yè)選址同樣適用
3）產(chǎn)業(yè)集群打造方法全梳理
規律3：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)-配套招商和龍頭招商的原因
1）生產(chǎn)、生活、生態(tài)三生聯(lián)動(dòng)
2）活力、魅力、動(dòng)力三力結合
規律4：產(chǎn)業(yè)升級-我們現在以及未來(lái)十年要做的事情
二、投資企業(yè)投資的唯二出發(fā)點(diǎn)和企業(yè)選址體系全解析
1. 市場(chǎng)
2. 成本（人力人本、土地成本、交易成本、信息成本、物流成本、財務(wù)成本）
三、招商引資三級業(yè)務(wù)與七大贏(yíng)利點(diǎn)解析
1. 招商引資三級業(yè)務(wù)解析
1）一級業(yè)務(wù)-招商引資
2）二級業(yè)務(wù)-園區運營(yíng)
3）三級業(yè)務(wù)-產(chǎn)業(yè)投資
2. 一級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
產(chǎn)業(yè)規劃與定位調研、招商渠道構建、招商體系打造、招商業(yè)務(wù)團隊、物業(yè)招商or土地招商
3. 二級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
物業(yè)管理、安全環(huán)保、裝修改造、工商注冊、人力服務(wù)
4. 三級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
股權投資、債權融資、稅務(wù)籌劃技術(shù)共享、設備共享
四、招商引資項目信息獲取模式
1. 自己開(kāi)發(fā)
2. 招商渠道
3. 招商中介等
五、招商引資九大關(guān)鍵流程
流程1：招商策劃
流程2：形象設計
流程3：信息開(kāi)發(fā)
流程4：招商模式
流程5：招商洽談
流程6：招商跟進(jìn)
流程7：招商培訓
流程8：掌握投資商的心理
流程9：掌握銷(xiāo)售及相關(guān)服務(wù)流程
六、國內知名招商企業(yè)核心模式解讀
1. 中國最大的園區招商企業(yè)-華夏幸福高新技術(shù)企業(yè)招商方法與路徑
2. 中國最牛廠(chǎng)房招商企業(yè)-深圳伙伴地產(chǎn)、谷川聯(lián)行招商方法與模式
3. 中國最低調招商企業(yè)-上海宋喬實(shí)業(yè)-園區運營(yíng)到產(chǎn)業(yè)投資第一企
園區典型開(kāi)發(fā)案例解析
1）業(yè)界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王-華夏幸?；鶚I(yè)全方位解讀
2）專(zhuān)注產(chǎn)品、現金為王、發(fā)跡唐山、京沈崛起-聯(lián)東U谷解析
3）牌子最硬、歷史最長(cháng)、項目最好、央企擔當-招商蛇口
4）成于浦東、專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)、基金引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先-上海張江高科 

當代經(jīng)濟學(xué)者
某大型央企經(jīng)濟發(fā)展研究院執行院長(cháng)
國家商務(wù)部特聘專(zhuān)家講師
國務(wù)院大型央企投資管理委員會(huì )委員
中國財政學(xué)會(huì )公私合作專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員、
全球化與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員
美國注冊財務(wù)策劃師學(xué)會(huì )宏觀(guān)經(jīng)濟特聘專(zhuān)家講師
招商銀行總行機構部特聘專(zhuān)項債券專(zhuān)家
中國郵政郵銀財富理財子公司投資顧問(wèn)|東亞銀行總行地產(chǎn)投資顧問(wèn)
哈爾濱工業(yè)大學(xué)，工程管理碩士學(xué)位，經(jīng)濟學(xué)博士，經(jīng)濟管理工程師
▲保利發(fā)展、星河地產(chǎn)、卓越集團、碧桂園控股、鑫苑地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟顧問(wèn)
▲東亞銀行、海通證券、中國平安宏觀(guān)經(jīng)濟與地產(chǎn)顧問(wèn)
▲北京大學(xué)/清華大學(xué)/復旦大學(xué)/上海財經(jīng)大學(xué)/中國人民大學(xué)特聘講師
▲美國《經(jīng)濟評論》、《經(jīng)濟觀(guān)察報》、《21世紀經(jīng)濟報》、《南方周刊》、《項目管理評論》，騰訊財經(jīng)、新浪財經(jīng)、鳳凰財經(jīng)專(zhuān)欄作家/特約評論員
▲文章著(zhù)作：《中國新型城鎮化四原則》《房地產(chǎn)投資邏輯》《貨幣政策能否是一劑良方》《中國制造與網(wǎng)紅經(jīng)濟》《中小企業(yè)為什么不創(chuàng )新》《產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新與貿易戰之辯》等
曾任：原國務(wù)院國資委大型央企集團公司投資管理委員會(huì )成員、中國財政學(xué)會(huì )公私合作專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員
擅長(cháng)：宏觀(guān)經(jīng)濟/政府企業(yè)投融資/房地產(chǎn)/招商引資/行業(yè)趨勢/園區開(kāi)發(fā)等

實(shí)戰經(jīng)驗：
郭巍先生在宏觀(guān)經(jīng)濟、政府與民間投資、房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)安全等領(lǐng)域具有十余年的宏觀(guān)經(jīng)濟研究與實(shí)操經(jīng)驗，擔任哈佛大學(xué)肯尼迪政府學(xué)院全球化與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展國際聯(lián)合研究院研究員。同時(shí)擔任中國也是全球最大的金屬礦業(yè)集團投資委員會(huì )投資委員。深諳政府政策出臺思路與制定背景，專(zhuān)注于中國宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展研究，長(cháng)期以來(lái)致力于經(jīng)濟理論和政策問(wèn)題。
研究主要涉及全球經(jīng)濟與局勢、區域經(jīng)濟發(fā)展、金融創(chuàng )新、科技金融、企業(yè)改革、經(jīng)濟制度變遷、宏觀(guān)經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與政策等領(lǐng)域。特別對于全球政治經(jīng)濟格局、中國產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展、金融行業(yè)發(fā)展研判、貨幣政策、全球貿易組織、新基建投資與財政政策、經(jīng)濟全球化、中國制造2025、產(chǎn)業(yè)轉型升級與產(chǎn)業(yè)轉移領(lǐng)域有獨到的深入見(jiàn)解。

代表業(yè)績(jì)：
率先在國內發(fā)表《中國新型城鎮化與產(chǎn)業(yè)轉型》基層調研文章并刊發(fā)在新華社
受邀21世紀中國經(jīng)濟報就中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢發(fā)表主題演講
2018年受邀出席由《南方+》就國際貿易趨勢與全球化發(fā)表主題演講
2019年在中國經(jīng)濟學(xué)會(huì )年會(huì )發(fā)表中國產(chǎn)業(yè)轉型升級與企業(yè)應對策略演講
2020年為中國工商銀行舉辦的客戶(hù)答謝就宏觀(guān)經(jīng)濟趨勢與經(jīng)濟變革發(fā)表演講
著(zhù)名觀(guān)點(diǎn):“中小企業(yè)二元結構”、“中國制造升級五大方法”、“金融業(yè)嫌貧愛(ài)富”“房?jì)r(jià)和匯率只能選一個(gè)”

署名文章：
《疫情下的新基建投資與PPP模式》（21世紀經(jīng)濟報道）
《金融助力珠三角村改項目模式與路徑》（南方+）
《新型城鎮化推進(jìn)四原則》（新華社內刊）
《里昂惕夫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)模型在城市經(jīng)濟中的應用》（中國區域經(jīng)濟發(fā)展年會(huì )）

主講課程：
《破局——宏觀(guān)經(jīng)濟剖析》
《雙輪驅動(dòng)——招商引資》
《合規創(chuàng )新——投資融資》
《多維操盤(pán)——園區片區》
《轉型升級——平臺城投》
《順勢突圍——地產(chǎn)投拓》

部分客戶(hù)評價(jià)：
郭老師能夠將中國宏觀(guān)經(jīng)濟過(guò)去四十年來(lái)的發(fā)展用通俗易懂的語(yǔ)言講出來(lái)，同時(shí)對于未來(lái)經(jīng)濟的預測十分貼合企業(yè)的戰略與實(shí)際布局，學(xué)員們受益匪淺
——中國銀行烏魯木齊分行陳老師
郭老師的課程我們已經(jīng)返聘了十幾次，主要是因為客戶(hù)對于郭老師的專(zhuān)業(yè)性和實(shí)戰型非常認可，保險資產(chǎn)配置、財富配置、海外資產(chǎn)配置、股市投資等問(wèn)題，郭老師能夠深入淺出的給大家解讀，讓財富銷(xiāo)售人員一聽(tīng)就懂，而且意猶未盡。
——上海財經(jīng)大學(xué)培訓負責人田老師
郭老師對于中國房地產(chǎn)走勢和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢洞若觀(guān)火，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的學(xué)員們非常認可郭老師關(guān)于宏觀(guān)層面房地產(chǎn)走勢的判斷和解讀。
——北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心張老師
郭老師關(guān)于區域經(jīng)濟發(fā)展與地方政府轉型升級的要點(diǎn)把握的非常精準，政府的授課人員非常喜歡郭老師的授課風(fēng)格，也非常贊同郭老師關(guān)于區域經(jīng)濟發(fā)展的觀(guān)點(diǎn)，課堂互動(dòng)非常積極，授課流程和體系完善。
——成都天府新區人力資源部高老師
郭老師授課中，學(xué)員為了繼續聆聽(tīng)郭老師授課，課程中途全體集體自發(fā)起立鼓掌致敬郭老師返場(chǎng)再就一個(gè)話(huà)題解析。
——中國財政學(xué)會(huì )公私合營(yíng)分會(huì )王老師
郭老師您的授課為我們后續經(jīng)營(yíng)發(fā)展指明了方向，您的許多給國家政策制定者的建議與經(jīng)濟發(fā)展思路切合民營(yíng)企業(yè)所需，向您致敬，只要您開(kāi)課，一定告訴我，追隨您的授課。
——山東財經(jīng)大學(xué)EDP學(xué)員
郭老師對中國經(jīng)濟快速發(fā)展的十年是親歷者，是見(jiàn)證人，中央企業(yè)的經(jīng)濟研究院工作背景讓我們能夠通過(guò)授課了解到中國經(jīng)濟發(fā)展的大背景，站在更高的視角觀(guān)察中國經(jīng)濟，許多微觀(guān)困擾的問(wèn)題迎刃而解。
——重慶兩江新區政府干部學(xué)員