房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或地方政策融資平臺轉型發(fā)展機遇分析

第一部分：二十大政策分析政信趨勢（略講）
二十大后的新常態(tài)---中國的宏觀(guān)政策將會(huì )呈現出低利率、寬信用、寬財政（中央）的特征
一、政府財政變成本會(huì )計為市值會(huì )計、收支會(huì )計為經(jīng)營(yíng)會(huì )計、政府會(huì )計為投行會(huì )計
二、幫助政府做大做強城投
1.毫不動(dòng)搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，推動(dòng)國有資本和國有企業(yè)做強做優(yōu)做大。
2.深化國資國企改革，加快國有經(jīng)濟布局優(yōu)化和結構調整，推動(dòng)國有資本和國有企業(yè)做強做優(yōu)做大，提升企業(yè)核心競爭力”“完善中國特色現代企
3、融資平臺轉型行業(yè)方向分析
A、交通及公共事業(yè)：地鐵、高速、鐵路、港口類(lèi)最優(yōu)；公交、水電氣熱廢其次；
B、基建等傳統業(yè)務(wù)：土地開(kāi)發(fā)整理、基建、棚改/保障房/安置房、水利建設；
C、國有資本運營(yíng)：重點(diǎn)投資優(yōu)質(zhì)股權、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)類(lèi)、優(yōu)質(zhì)文旅項目方面；
D、弱產(chǎn)業(yè)類(lèi)：如地產(chǎn)、建工、貿易、金融、擔保、租賃、小額貸款等。

第二章、當前國企客群經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)
一、存量資產(chǎn)盤(pán)活與擴大有效投資實(shí)操
1、從土地財政到股權財政
2、為什么要做存量資產(chǎn)盤(pán)活？
3、不同領(lǐng)域城投公司的資產(chǎn)類(lèi)別
4、存量盤(pán)活，怎么盤(pán)？
5、盤(pán)活存量，資金從何而來(lái)？
6、盤(pán)活存量資產(chǎn)典型案例
二、片區建設實(shí)務(wù)--對園區發(fā)展的理解
1、PPP與專(zhuān)項債券權限上收
2、管委會(huì )將更依賴(lài)園區平臺
3、市財政與園區的新型關(guān)系
4、多園區城市的抉擇與困境
三、新形勢下產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)模式探析
1、園區發(fā)展劃分為四代
2、以第四代為例，園區開(kāi)發(fā)內容包含哪些？
3、園區開(kāi)發(fā)模式
政府主導開(kāi)發(fā)模式
企業(yè)主導開(kāi)發(fā)模式
政企合作開(kāi)發(fā)模式
四、園區城投發(fā)展及流動(dòng)資金貸款案例
園區發(fā)展及城投轉型歷程
可資借鑒之處及存在問(wèn)題分析
監管部門(mén)對于流貸的監管要求
為城投敘作流貸的要點(diǎn)
城投流貸需求測算的困境與解決
城投流貸測算案例

第三章、新形勢下片區開(kāi)發(fā)模式的建議
一、片區相關(guān)政策分析
1、2019年5月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)國家級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區創(chuàng )新提升打造改革開(kāi)放新高地的意見(jiàn)》
2、2019年11月，中共中央國務(wù)院《關(guān)于保持土地承包關(guān)系穩定并長(cháng)久不變的意見(jiàn)》
3、9月23日中辦、國辦《關(guān)于調整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉村振興的意見(jiàn)》
4、園區的基礎設施如何發(fā)行專(zhuān)項債
5、政府投資+社會(huì )資本投資+長(cháng)期債券資金；
6、財政資金這么用：變無(wú)償撥款為資本金注入！
資本金增加注入的四種模式與案例
促進(jìn)地方融資主要由“政府信用”轉向“政府信用+項目/企業(yè)信用”的雙輪驅動(dòng)。
二、63號文后的城市基建
（一）、63號文件詳解與對策
（二）、城市更新項目融資渠道—
1.銀行貸款
2.非標融資
3.引入合作方。
（三）、政府財務(wù)平衡設計方案
1、舊城改造的兩大難點(diǎn)在于“產(chǎn)權重組”與“財務(wù)平衡”
2、財務(wù)平衡的兩個(gè)階段與不可替代規則
3、單一項目的靜態(tài)平衡財務(wù)模式分析
用途改變和產(chǎn)權性質(zhì)改變，也是舊改價(jià)值的重要來(lái)源。
模式1：增容+大產(chǎn)權=不平衡
模式2：增容+大產(chǎn)權=平衡
模式3：增容+大產(chǎn)權
模式4：增容+改用途+大產(chǎn)權
模式5：異地平衡
模式6：提升價(jià)值+微增容
4、多項目動(dòng)態(tài)平衡的幾種模式：
模式1：局部到整體，動(dòng)態(tài)不平衡
模式2：動(dòng)態(tài)平衡，資本與現金流最大化
三、TOD怎么做？
（一）什么是TOD？
（二）TOD新模式 —— 產(chǎn)業(yè)園設計策略
江北云谷產(chǎn)辦綜合體項目實(shí)踐
四、社會(huì )資本參與國土空間生態(tài)修復案例
（一）客戶(hù)的內部決策路徑和邏輯
（二）客戶(hù)的關(guān)鍵部門(mén)和重點(diǎn)干系人
（三）跟達康書(shū)記學(xué)習什么是EOD？、
（四）2020年3月國務(wù)院《關(guān)于構建現代環(huán)境治理體系的指導意見(jiàn)》中提出了“環(huán)境修復+開(kāi)發(fā)建設”模式解讀
案例分析：潘安湖項目
（五）生態(tài)修復片區綜合開(kāi)發(fā)誕生的業(yè)務(wù)實(shí)戰案例
1、《關(guān)于探索利用市場(chǎng)化方式推進(jìn)礦山生態(tài)修復的意見(jiàn)》解讀
2、礦山修復多元化資金籌措案例--與旅游業(yè)相結合，打造文旅品牌
案例：華夏城礦山生態(tài)修復地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
南京-湯山礦坑公園文旅改造
3、綠色政府和社會(huì )資本合作（PPP）項目典型案例
新鳳河流域綜合治理案例

第四章、財政政策的影響與合規操作
一、搞清政府財力與隱性債務(wù)的關(guān)系
（一）什么叫既有財力---分析財政四本賬
（二）重磅政策分析—什么是隱性債務(wù)？
1、國務(wù)院《政府投資條例》
2、中辦國辦《關(guān)于做好地方政府專(zhuān)項債券發(fā)行及項目配套融資工作的通知》
3、專(zhuān)項債使用中怎樣不涉及隱性債務(wù)？
區分政府投資項目和非政府投資項目
區分隱性債務(wù)和市場(chǎng)化融資
培育主體，規劃有經(jīng)營(yíng)收入的項目
案例：舊改東風(fēng)放開(kāi)做---S市城投是舊改業(yè)務(wù)單位
不以土地，而以土地的最終產(chǎn)出規劃項目---如何為項目構建現金流
案例：南京搞防汛也能做成經(jīng)營(yíng)性項目
（三）融資模式：政府投資+社會(huì )資本投資+長(cháng)期債券資金；
思路：
促進(jìn)地方融資主要由“政府信用”轉向“政府信用+項目/企業(yè)信用”的雙輪驅動(dòng)；
基本要求：
提高融資的可獲得性、降低融資成本、防范政府債務(wù)風(fēng)險
二、地方政府投融資模式與政府平臺轉型--完善企業(yè)制度，堅持市場(chǎng)化
1、地方投融資模式創(chuàng )新的總體思路---規范政企行為，城投國企化
2、融資平臺市場(chǎng)化轉型方向--約束融資行為，避免新債務(wù)
3、融資平臺轉型案例分析
三、 “土地新政”來(lái)了！城市發(fā)展空間將怎樣被打開(kāi)？
解析：3月12日，國務(wù)院印發(fā)了“關(guān)于授權和委托用地審批權的決定”。改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權，北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶有幸成為首批試點(diǎn)。
四、片區開(kāi)發(fā)+專(zhuān)項債的結合運用
政府專(zhuān)項債券品種、特點(diǎn)及主要政策要求
專(zhuān)項債+市場(chǎng)化融資的核心因素分析
專(zhuān)項債項目規劃要點(diǎn)
專(zhuān)項債融資方案結構化設計（含專(zhuān)項債做資本金）
專(zhuān)項債+市場(chǎng)化融資案例分析

第五章 房地產(chǎn)行業(yè)再迎利好
一、房地產(chǎn)救市的相關(guān)政策-
1、房地產(chǎn)政策的三支箭
2、銀保監辦發(fā)〔2022〕104號
3、《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》
4、部分城市銷(xiāo)售出現井噴
二、房地產(chǎn)行業(yè)的轉型發(fā)展已進(jìn)入深水區和關(guān)鍵期”
金融需求的重心將從增量市場(chǎng)轉為存量市場(chǎng)
房地產(chǎn)并購將迎來(lái)高峰
城市更新將增量擴面
制造強國帶動(dòng)發(fā)達地區的現代化產(chǎn)業(yè)和物流體系配套工業(yè)地產(chǎn)逐步走強
新購置土地和新開(kāi)工項目的增速有可能放緩
傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)項目的市場(chǎng)競爭將更趨激烈
高杠桿房企違約風(fēng)險有可能進(jìn)一步蔓延并深度波及建筑業(yè)、住房按揭和政府平臺
三、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的投放機會(huì )
1、今年的剛需購房將迎來(lái)更好的機會(huì )
2、具備市場(chǎng)剛需性質(zhì)的項目不僅給國央企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企提供了抄底性的拿地機會(huì )
3、房地產(chǎn)并購貸款——承債式股權并購VS資產(chǎn)購買(mǎi)
 

【資歷背景】
安徽財貿學(xué)院金融學(xué)碩士
中國科技大學(xué)MBA
注冊會(huì )計師
國際金融理財師
注冊企業(yè)理財師
國家高級客戶(hù)服務(wù)管理師
【自我解讀】
20年銀行從業(yè)經(jīng)驗、10年投資銀行管理經(jīng)驗、總行級內訓師，針對銀行、證券、保險行業(yè)10年的培訓經(jīng)驗。歷任中資銀行行長(cháng)、公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理、財富中心總經(jīng)理、總行產(chǎn)品開(kāi)發(fā)處長(cháng)、投資銀行企業(yè)融資部總經(jīng)理。
目前任職雙A級券商企業(yè)融資部董事總經(jīng)理，同時(shí)兼任國有行投資決策委員會(huì )高級顧問(wèn)。
課程可以量身定制??！
老師授課生動(dòng)、貼近實(shí)戰！案例指導！業(yè)績(jì)提升！
【課程目錄】
《對公存款業(yè)務(wù)開(kāi)門(mén)紅--低成本機構存款強力突圍與鏈式營(yíng)銷(xiāo)》
《戰略客戶(hù)的業(yè)務(wù)機會(huì )分析與營(yíng)銷(xiāo)策略》
《商業(yè)銀行對公產(chǎn)品組合開(kāi)門(mén)紅營(yíng)銷(xiāo)及金融服務(wù)方案設計》
《金融營(yíng)銷(xiāo)策劃方案與客戶(hù)金融服務(wù)方案制作能力提升》
《商業(yè)銀行重點(diǎn)機構類(lèi)業(yè)務(wù)渠道拓展與營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)》
《目標客戶(hù)尋找與開(kāi)發(fā)》
《對公存款方案化營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰案例精講》
《對公客戶(hù)經(jīng)理典型工作全景案例模擬》
《集團公司供應鏈金融創(chuàng )新方案及產(chǎn)品組合》
《公司業(yè)務(wù)轉型趨勢下綜合金融產(chǎn)品創(chuàng )新與營(yíng)銷(xiāo)案例解析》
《公私聯(lián)動(dòng)機會(huì )發(fā)掘與交叉營(yíng)銷(xiāo)》
《戰略新興行業(yè)分析與顧問(wèn)式銷(xiāo)售》
《對公產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)新策略——產(chǎn)品組合方案營(yíng)銷(xiāo)》
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  一、創(chuàng )建房地產(chǎn)團隊1.熱身2.介紹培訓目的、形式和守則。3.樹(shù)立團隊目標4.組建團隊1)房地產(chǎn)人員為什么要設定目標2)目標對人生及事業(yè)的影響3)目標的游戲 4)制定銷(xiāo)售目標的SMART原則 5)如何分段實(shí)現大目標6)游戲目標與障礙5.教練視頻二、房地產(chǎn)團隊關(guān)鍵信念培植1.打破固有信念，改變只在一..

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• 我是銷(xiāo)冠—打造金牌房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍訓練營(yíng)

   

  第一模塊： 目標篇——房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍的目標規劃1.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員成長(cháng)的4個(gè)階段? 2.如何快速成為房地產(chǎn)金牌銷(xiāo)售王?3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員為什么要設定目標？1)案例分析：《哈佛大學(xué)目標職業(yè)分析》4.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員制定目標的S M A R T 原則？5.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員如何分段實(shí)現大目標？6.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員設定..

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