房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全周期會(huì )計核算及稅收風(fēng)險分析

【課程背景】
房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大，建設周期長(cháng)，成本核算環(huán)節多，投資風(fēng)險高,特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復雜的會(huì )計核算工作，這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。提高開(kāi)發(fā)項目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當務(wù)之急。如何進(jìn)行成本核算、會(huì )計核算對未來(lái)土地增值稅清算的影響都是擺在財務(wù)工作者面前的一系列現實(shí)問(wèn)題，會(huì )計核算是所有財稅工作的重中之重……
同時(shí)，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他稅種的特殊業(yè)務(wù)處理進(jìn)行分析，化解2012年稅務(wù)稽查工作重點(diǎn)檢查項目之風(fēng)險。
【主講內容】
第一部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本會(huì )計核算與稅收政策協(xié)調
一、房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)周期概述
1、項目籌建期的會(huì )計核算（國家稅務(wù)總局2012年15號公告）
2、制造成本法與完全成本法對比分析
3、籌建期時(shí)間長(cháng)短的把握及賬簿的設立
二、土地開(kāi)發(fā)階段的會(huì )計處理及稅收分析，取得方式?jīng)Q定核算方法
1、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定
2、以分立方式取得土地成本的確定
3、以購買(mǎi)股權方式取得土地成本的確定
4、以合并方式取得土地成本的確定
5、以拆遷安置方式取得土地成本的確定
6、以劃撥方式取得土地成本的確定
7、以接受投資方式取得土地成本的確定
8、以置換方式取得土地成本的確定
9、以合作建房方式取得土地成本的確定
10、以路換地方式取得土地成本的確定
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設階段的成本核算
1、四種成本分配方法的運用
⑴、占地面積法
⑵、建筑面積法
⑶、直接成本法
⑷、預算造價(jià)法
2、基礎設施、公共配套成本在項目分期開(kāi)發(fā)建設中的預提與分攤方法
3、商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分拆技巧
⑴、成本核算與總體規劃相結合：合理安排成本結構，細膩實(shí)施成本核算
⑵、兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧
⑶、地下室及車(chē)庫成本的分拆技巧
⑷、商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、地下室、車(chē)庫成本分拆典型案例
4、房地產(chǎn)項目成本核算與分拆的賬務(wù)指引
⑴、房地產(chǎn)項目成本分拆會(huì )計處理技巧
◇、前期工程費的稅務(wù)處理
◇、建筑成本的稅務(wù)處理，甲供材有什么稅務(wù)風(fēng)險？稅務(wù)機關(guān)是怎樣檢查虛開(kāi)建筑發(fā)票的？
◇、基礎設施建設費的稅務(wù)處理
◇、公共配套設施費的稅務(wù)處理
◇、開(kāi)發(fā)間接費用的稅務(wù)處理
⑵、房地產(chǎn)項目成本核算賬務(wù)指引
四、房地產(chǎn)企業(yè)期間費用的處理原則與操作技巧
1、期間配比原則的運用技巧
2、費用限額扣除的操作技巧
⑴、浮動(dòng)利率在什么情況下才可以稅前扣除？
⑵、集團公司統一貸款，所屬企業(yè)申請使用屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款嗎？
⑶、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間不需要歸還利息的借款需要納稅調整嗎？
⑷、向銀行借款時(shí)作為利息外費用的顧問(wèn)費是否能夠稅前列支？土地增值可以加計扣除嗎？
⑸、個(gè)人股東以資產(chǎn)抵押形式由個(gè)人向銀行貸款，所貸款項交由企業(yè)使用，應支付的利息
由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？
3、費用轉化處理技巧：期間費用與開(kāi)發(fā)間接費的轉化技巧
第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)項目成本核算控制策略與扣除操作實(shí)務(wù)
一、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構成及成本規劃
1、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構成
2、如何合理確定成本對象？
3、土地閑置成本的處理技巧
4、房地產(chǎn)成本費用計劃與控制
二、房地產(chǎn)成本核算操作實(shí)務(wù)
1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì )計成本與計稅成本的差異
2、土地開(kāi)發(fā)成本的核算程序
3、配套設施開(kāi)發(fā)成本的會(huì )計處理技巧
4、預提費用的會(huì )計處理技巧
5、開(kāi)發(fā)間接費用的會(huì )計處理技巧
6、成本對象報廢或毀損的處理
三、房地產(chǎn)成本規劃及稅前扣除的節稅要點(diǎn)
1、成本扣除的政策與基本要求
2、成本扣除的策略與操作實(shí)務(wù)
3、設備選擇甲購還是乙購？
4、材料選擇甲供還是乙供？
5、項目成本核算方法與節稅技巧
6、土地轉讓與開(kāi)發(fā)中的納稅技巧
第三部分：專(zhuān)家現場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。 

李 民：中國注冊稅務(wù)師、中國注冊會(huì )計師；東北大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士，工程學(xué)碩士，某省地稅官員，揚州稅務(wù)專(zhuān)修學(xué)院客座教授，注冊會(huì )計師考試命題人之一，北京金旭紅教育咨詢(xún)有限公司首席稅務(wù)咨詢(xún)師，眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)納稅顧問(wèn)。多次代表國家稅務(wù)總局查辦各類(lèi)案件，具有良好的稅收法律素養：多次主持稅務(wù)聽(tīng)證案件，三次代表稅務(wù)機關(guān)應訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟措施的運用。擅長(cháng)講授注冊會(huì )計師考前培訓,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑安裝行業(yè)財稅培訓，稅收政策解析、稅法與會(huì )計差異分析等課程。其授課以實(shí)用性著(zhù)稱(chēng)，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰、祥實(shí)精巧、并因此受到參加培訓的財稅人員的好評。