房地產(chǎn)行業(yè)一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、舊城改造與商業(yè)地產(chǎn)及土地增值稅清算暨稽查風(fēng)險防范

【培訓對象】
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、投資部、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì )計師事務(wù)所人員。

【培訓收益】
房地產(chǎn)不同類(lèi)型項目開(kāi)發(fā)是針對地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)理向總經(jīng)理過(guò)渡的課題之一，同樣適合是房地產(chǎn)總經(jīng)理學(xué)習，專(zhuān)家以利潤為導向來(lái)講解實(shí)例，以財務(wù)經(jīng)理的思維與語(yǔ)言介紹大部分非財務(wù)的內容，通過(guò)實(shí)證來(lái)講解操作項目，項目成功需要市場(chǎng)認可，對銷(xiāo)售狀況的判斷能力課堂是學(xué)不到的，但我們力取方案選擇時(shí)不要出現嚴重錯誤，起碼不要因不清楚而耽誤時(shí)間，并且力求在成本、稅負項目操作上有所控制，實(shí)現盈利目標。
現在地產(chǎn)企業(yè)很多進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與傳統住宅開(kāi)發(fā)項目比，商業(yè)地產(chǎn)對資金要求更高，很多老板犯過(guò)決策錯誤，如未經(jīng)測算高價(jià)返售、不考慮現金流及稅負多留物業(yè)、對未來(lái)經(jīng)營(yíng)虧損沒(méi)有充分估計都可能產(chǎn)生致命的失敗，如何做好商業(yè)地產(chǎn)（包括城市綜合體、商場(chǎng)、返租物業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店），我們將從拿地、立項、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、清算、注銷(xiāo)、股權處置問(wèn)進(jìn)行講解，其中主要關(guān)注不同方式對稅金及現金影響。
土地增值稅清算及稽查風(fēng)險防范：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》規定“加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jì)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查?！?企業(yè)如何進(jìn)行成本分攤？如有大量發(fā)票未取得如何處理？
如何把握完工時(shí)點(diǎn)？如何降低稅負與稅務(wù)風(fēng)險？開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前由于預征土地增值稅多繳企業(yè)所得稅如何退稅？

房地產(chǎn)不同類(lèi)型項目開(kāi)發(fā)是針對地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)理向總經(jīng)理過(guò)渡的課題之一，同樣適合是房地產(chǎn)總經(jīng)理學(xué)習，專(zhuān)家以利潤為導向來(lái)講解實(shí)例，以財務(wù)經(jīng)理的思維與語(yǔ)言介紹大部分非財務(wù)的內容，通過(guò)實(shí)證來(lái)講解操作項目，項目成功需要市場(chǎng)認可，對銷(xiāo)售狀況的判斷能力課堂是學(xué)不到的，但我們力取方案選擇時(shí)不要出現嚴重錯誤，起碼不要因不清楚而耽誤時(shí)間，并且力求在成本、稅負項目操作上有所控制，實(shí)現盈利目標。
  現在地產(chǎn)企業(yè)很多進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與傳統住宅開(kāi)發(fā)項目比，商業(yè)地產(chǎn)對資金要求更高，很多老板犯過(guò)決策錯誤，如未經(jīng)測算高價(jià)返售、不考慮現金流及稅負多留物業(yè)、對未來(lái)經(jīng)營(yíng)虧損沒(méi)有充分估計都可能產(chǎn)生致命的失敗，如何做好商業(yè)地產(chǎn)（包括城市綜合體、商場(chǎng)、返租物業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店），我們將從拿地、立項、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、清算、注銷(xiāo)、股權處置問(wèn)進(jìn)行講解，其中主要關(guān)注不同方式對稅金及現金影響。
    土地增值稅清算及稽查風(fēng)險防范：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》規定“加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jì)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。” 企業(yè)如何進(jìn)行成本分攤？如有大量發(fā)票未取得如何處理？
如何把握完工時(shí)點(diǎn)？如何降低稅負與稅務(wù)風(fēng)險？開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前由于預征土地增值稅多繳企業(yè)所得稅如何退稅？
【主講內容】
一、土地一二級聯(lián)動(dòng)
1、政策介紹
2、開(kāi)發(fā)合同介紹
3、不同一、二級形式的利弊分析
4、幾種一級開(kāi)發(fā)舉例（政府主導開(kāi)發(fā)、拆遷毛地、工業(yè)用地、合作地、軍隊地等）
5、注意事項
二、舊城改造項目
1、政策介紹
2、決策前調查（市場(chǎng)、用地指標、拆遷難度等）
3、項目合作方式與談判
4、項目舉例
5、優(yōu)惠的爭取
6、項目清算選擇
三、商業(yè)地產(chǎn)
1、商業(yè)地產(chǎn)資金風(fēng)險
2、城市綜合體開(kāi)發(fā)
⑴、城市綜合體實(shí)體方式
⑵、項目?jì)?yōu)惠政策
⑶、項目可行性判斷
⑷、決策風(fēng)險
⑸、土地合同
⑹、銷(xiāo)售與清算方式選擇
⑺、項目舉例
3、商業(yè)及返租物業(yè)開(kāi)發(fā)
⑴、住宅地產(chǎn)項目附加酒店舉例
⑵、旅游專(zhuān)業(yè)酒店開(kāi)發(fā)舉例
⑶、酒店及酒店公寓舉例
⑷、定向寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)
⑸、定向單獨商場(chǎng)項目
4、商業(yè)地產(chǎn)清算及清算后留用物業(yè)處置
5、商業(yè)地產(chǎn)注銷(xiāo)
6、商業(yè)地產(chǎn)股權特殊處置：
⑴、投資、分立中法律文書(shū)
⑵、工商、債權人、稅務(wù)、股權過(guò)戶(hù)、資產(chǎn)過(guò)戶(hù)涉及手續
⑶、重組風(fēng)險
四、房地產(chǎn)土地增值稅解析與清算實(shí)務(wù)
1、土增值值稅政策講解：（國稅發(fā)[2006]187號、財稅[2006]21號、《土地增值稅清算管理
規程》、國稅發(fā)[2010]53號、國稅函[2010]220號）
2、土地增值稅清算報告
3、土地增值稅申報
4、稅務(wù)機關(guān)工作應要點(diǎn)（適合稅務(wù)審核人員參考）
五、開(kāi)發(fā)各階段稅務(wù)自查要點(diǎn)、檢查程序及重點(diǎn)
1、項目設立及取得：
◇階段描述與政策講解及檢查與防范：（契稅、城鎮土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅）
2、項目開(kāi)發(fā)階段：
⑴、前期成本合同訂立對土地增值稅影響；
⑵、設計合同幾點(diǎn)注意事項（營(yíng)業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）；
⑶、成本核算對象對所得及土增影響；
⑷、開(kāi)發(fā)階段的的測算；
⑸、基礎設施與分攤；
⑹、建安費處理，分攤及分配處理；
⑺、利息與資本化；
⑻、不同分攤方法對會(huì )計利潤、所得稅及土地增值稅影響；
3、預售及銷(xiāo)售階段：
⑴、介紹及會(huì )計處理；
⑵、稅務(wù)自檢要點(diǎn)及應對；
⑶、項目備案登記規定及籌劃；
⑷、核算提示；
⑸、收入稅務(wù)檢查重點(diǎn)
4、完工清算階段：土地增值稅、企業(yè)所得稅政策講解及檢查與風(fēng)險防范
5、注銷(xiāo)階段：
◇注銷(xiāo)前房產(chǎn)處理、注銷(xiāo)售前其他資產(chǎn)處理、往來(lái)特別是應付款處理、資本公積影響
◇發(fā)票處理、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅完工處理、其他稅金
六、專(zhuān)家現場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。 

【主講專(zhuān)家】闞振芳：中國注冊稅務(wù)師、中國注冊會(huì )計師、注冊管理咨詢(xún)師，房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)操專(zhuān)家，國內五A級事務(wù)所合伙人，他所屬的團隊專(zhuān)著(zhù)于房地產(chǎn)稅務(wù)領(lǐng)域，為多家地產(chǎn)集團提供長(cháng)期稅務(wù)顧問(wèn)、稅務(wù)審計、稅務(wù)咨詢(xún)籌劃工作，熟悉地產(chǎn)全程財稅操作。著(zhù)作《陽(yáng)光節稅》第一次公開(kāi)給出了土地增值稅定價(jià)數學(xué)模型，給出土地增值稅籌劃控制圖，對絕大部分類(lèi)型開(kāi)發(fā)項目土地增值稅籌劃具有指導意義。同時(shí)在北京、上海、江蘇、安徽、廣東、湖南、內蒙古、成都、杭州、青島等省市進(jìn)行房地產(chǎn)稅務(wù)講座。
 

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