房地產(chǎn)品質(zhì)的產(chǎn)品創(chuàng )新與規范化的設計管理

前言：
思考：正確看待房地產(chǎn)項目規劃設計和產(chǎn)品創(chuàng )新？

 

一、項目剖析：
1、剖析市場(chǎng)（通過(guò)大量案例解析）
1.1最近的房地產(chǎn)政策的影響
1.2當地的房?jì)r(jià)、地價(jià)水平
1.3當地的房地產(chǎn)競爭激烈程度
1.4當地房地產(chǎn)發(fā)展水平
1.5主要對手的產(chǎn)品
1.6當地客戶(hù)群的容量及需求構成
1.7當地對商業(yè)或者辦公的需求程度
2、剖析地塊（具體生動(dòng)的舉例透析）
2.1內部環(huán)境/資源分配；
2.2外部環(huán)境（不利）
2.3外部環(huán)境（有利）
2.4內部環(huán)境/資源分配
2.5地形地勢地貌處理
2.6公司拿地的價(jià)格與對手比較
3、剖析公司（標桿地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的案例說(shuō)明）
3.1公司本身的特色
3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力
3.3公司要求回籠資金的速度
3.4公司對此項目的定位
3.5在當地資源的成熟度
3.6公司老板（領(lǐng)導）的喜好

二、設計管理創(chuàng )造的價(jià)值分量
1、房地產(chǎn)企業(yè)規劃設計管理趨勢；
2、國內標桿房地產(chǎn)企業(yè)規劃設計管理啟示；
2.1、為什么說(shuō)設計價(jià)值管理以?xún)|為單位計算?

三、設計價(jià)值創(chuàng )造過(guò)程與方法
1、標桿地產(chǎn)企業(yè)（萬(wàn)科、龍湖等）在產(chǎn)品策劃階段的設計管理方法；
1）產(chǎn)品策劃的核心
2）產(chǎn)品導向與客戶(hù)導向
3）產(chǎn)品策劃的特點(diǎn)
4）持續改進(jìn)還是產(chǎn)品創(chuàng )新？
5）產(chǎn)品決策辦法
6）如何選擇規劃意向？
7）戶(hù)型設計的優(yōu)先原則
8）立面設計決策辦法
9）成本和售價(jià)是否支持產(chǎn)品的實(shí)現？
10）如何建立解決分歧的客觀(guān)評判標準？
案例詳解：龍湖產(chǎn)品的經(jīng)濟模型分析
2、標桿地產(chǎn)企業(yè)在概念規劃階段的設計管理方法；
1）規劃概念的設計深度與范疇
2）規劃概念設計在產(chǎn)品創(chuàng )新中的關(guān)鍵作用
開(kāi)發(fā)理念和設計原則
總體布局
朝向
住宅和商業(yè)的關(guān)系
銷(xiāo)售示范區合理的位置
交通與路網(wǎng)的規劃
結合地塊屬性的規劃設計
住宅產(chǎn)品類(lèi)型及分布
公共設施布局
案例詳解：龍湖概念規劃設計特點(diǎn)
3、規劃設計管理十大原則
項目的總體規劃特點(diǎn)體現鮮明的個(gè)性。
人車(chē)交通特點(diǎn)與路網(wǎng)結構特征，項目分期規模及物業(yè)管理模式
場(chǎng)地規劃開(kāi)口與城市路網(wǎng)的關(guān)系
建筑布局與景觀(guān)的互動(dòng)
如何降低感覺(jué)容積率
物業(yè)類(lèi)型與區位關(guān)系
布局原則
建筑空間形態(tài)與單體設計的互動(dòng)關(guān)系
產(chǎn)品業(yè)態(tài)及營(yíng)銷(xiāo)推盤(pán)節奏的選擇
規避規劃不利因素
主體要素和建筑布局的互動(dòng)關(guān)系
總體布局與豎向的關(guān)系
規劃中的首期優(yōu)先開(kāi)發(fā)原則及總的成本原則
3.1、總圖價(jià)值創(chuàng )造方法
1）用足指標；
2）貨值最大化；
3）配套用房最小化；
4）贈綠規劃、底層挖掘；
5）充分挖掘端戶(hù)價(jià)值；
6）中央景觀(guān)帶提升項目?jì)r(jià)值；
7）控制地庫；
8）減少出入口；
9）贈送面積的利用；
3.2、平面價(jià)值創(chuàng )造方法
3.3、立面價(jià)值創(chuàng )造方法
價(jià)值提升、立面風(fēng)格、細節與貢獻（立面設計案例若干）
3.3.1立面風(fēng)格選擇
3.3.2立面塑造的價(jià)值感
3.3.3客戶(hù)高度認可的立面風(fēng)格會(huì )促進(jìn)成交。
3.3.4經(jīng)典持久的立面風(fēng)格和材料對樓盤(pán)的保值作用較大。
3.3.5立面對成本的主要影響點(diǎn)：
特殊的建筑造型帶來(lái)的結構成本
外墻面積的大小
窗墻比（窗的成本遠高于實(shí)墻）
復雜的外墻構造節點(diǎn)
造型構件增加的成本
普通材料的價(jià)差
案例：木魚(yú)石一期立面設計演變過(guò)程及龍湖成名作——地中海風(fēng)格建造指南
商業(yè)序列：現代風(fēng)格、地中海風(fēng)格
4、全項目沙盤(pán)推演方法
1）、全項目沙盤(pán)推演意義
2）、全項目沙盤(pán)推演案例
2.1某住宅項目全沙盤(pán)推演案例
2.2某商業(yè)項目全沙盤(pán)推演案例
3）、體驗區管控要點(diǎn)
3.1體驗區的選址
3.2體驗流線(xiàn)設計要點(diǎn)
3.3體驗區設計案例
5、產(chǎn)品標準化設計
5.1設計的作用和價(jià)值
5.2產(chǎn)品標準化設計概要
5.3標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化經(jīng)驗簡(jiǎn)介
萬(wàn)科、金地、產(chǎn)品標準化
龍湖、產(chǎn)品、金地及恒大地產(chǎn)的產(chǎn)品標準化
5.4產(chǎn)品標準化推進(jìn)策略與目標建議
產(chǎn)品標準化具體推進(jìn)舉措若干
建立標準化設計體系
建立產(chǎn)品標準化平臺
單項產(chǎn)品研究與積累
產(chǎn)品復制，優(yōu)化標準
引進(jìn)外部專(zhuān)業(yè)合作資源
5.5產(chǎn)品標準化具體推進(jìn)計劃簡(jiǎn)述

四、規范化設計管理探討
在項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，規劃設計階段是實(shí)現成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”，項目的建安、運營(yíng)成本中絕大多數決定于設計階段，恰當地看待開(kāi)發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷(xiāo)售代理，規劃、建筑、景觀(guān)設計公司的工作。設計成本的細節控制，如部品上限價(jià)、結構含鋼量、景觀(guān)造價(jià)、示范區造價(jià)，設計變更簽證率，合理的設計費等，合理設計費有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一；高效率、規范化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設計管理與成本控制研究包括以下內容：
（一）、設計階段成本控制的重要性與過(guò)程簡(jiǎn)介；
（二）、建筑規劃設計對成本的主要影響因素和相應的控制方法；
（三）、影響建筑產(chǎn)品品質(zhì)和成本的八大因素，產(chǎn)品標準化設計理念；
（四）、規劃設計管理的基本要求；
（五）、甲方設計過(guò)程中的成本主動(dòng)性控制意識和要求；
（六）、甲方規劃設計控制要領(lǐng)與技術(shù)導則
1、提出問(wèn)題：
1.1規范的設計管理含義
1.2為什么提出規范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設計管理模式
1.3為什么品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)注重先進(jìn)的規范化設計管理模式
1.4對待前期策劃、規劃設計、項目管理的一些不恰當的看法
1.5恰當地看待開(kāi)發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷(xiāo)售代理，規劃、建筑、景觀(guān)設計公司的工作
2、分析問(wèn)題
2.1適合你企業(yè)的規范化設計管理模式是否存在？
2.2規范的設計管理模式包括的內容？
2.3有效率的設計管理流程簡(jiǎn)介
2.4成果品質(zhì)的控制
2.5規范化的管理體系
2.6產(chǎn)品標準化設計
3、解決問(wèn)題
3.1實(shí)現規范化設計管理模式的條件
3.2實(shí)現高效率的設計管理模式的方式
3.3成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)強調設計管理與項目各板塊管理的有機結合
4、如何建立規范化的設計管理？
（1）產(chǎn)品創(chuàng )新目的與形式
（2）產(chǎn)品創(chuàng )新流程
（3）產(chǎn)品創(chuàng )新客戶(hù)價(jià)值與實(shí)現方式
（4）產(chǎn)品創(chuàng )新設計管理支持
（5）規劃概念設計價(jià)值與地位
（6）產(chǎn)品設計研發(fā)創(chuàng )新與案例分析
5、規范化的設計管理體系
（1）房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應設計管理模式
（2）建立精細化市場(chǎng)需求下的規范化設計管理體系
（3）設計管理效率指標
（4）設計管理通病與案例分析
（5）專(zhuān)業(yè)團隊建設與能力提升
6、設計管理提升的關(guān)鍵方面
（1）構建完善良好的管理團隊
（2）全員明確項目總體目標，做好具體工作綱領(lǐng)
（3）建立并實(shí)施全過(guò)程的技術(shù)管理制度及流程
（4）合理掌控設計管理工作的成本、時(shí)間、效率
（5）更好地改進(jìn)工作方法（五原則）：一嚴謹，二協(xié)調，三執行四跟進(jìn)，五總結
7、高效設計管理團隊營(yíng)造方法
7.1、龍湖設計管理崗位人才選拔標準
1)設計管理人才的人力素質(zhì)要求
2)設計管理崗位說(shuō)明書(shū)
7.2、設計管理流程與工作界面劃分
7.3、人均管理效能

思考與交流：
1.你所在的企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng )新策略?是否有研發(fā)策略和方向?
2.如何根據你所在企業(yè)的發(fā)展戰略，請舉例說(shuō)明制定公司的設計管控模式及改進(jìn)管理方法的必要性?（結合設計管理過(guò)程中的部分經(jīng)驗教訓）
3.你所在的企業(yè)目前的設計部門(mén)組織架構?管理模式?你是如何構建產(chǎn)品設計管理體系的？

 

現供職于江蘇嘉城建設管理有限公司副總經(jīng)理；
曾任江蘇亞?wèn)|建發(fā)集團總工辦副主任，副總工程師；
南京百勝麒麟建設發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師；
蘇寧環(huán)球集團南京浦東建設開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設計總監；
吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理；
江蘇九洲投資集團地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師等。
                            
高級工程師，國家注冊建筑師；
15年房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)經(jīng)歷；
高級工程師，東南大學(xué)建筑設計研究所在職研究生班畢業(yè)。
楊凡從業(yè)15年多，在商業(yè)和住宅地產(chǎn)實(shí)操、產(chǎn)品設計和市場(chǎng)研發(fā)方面有豐富經(jīng)驗。
曾就職于江蘇省一流大型國企（江蘇國信集團）和2家上市公司（江蘇蘇寧環(huán)球集團和浙江寧波銀億集團），精通房地產(chǎn)項目運作，從理論到實(shí)踐深諳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值體系。最擅長(cháng)的領(lǐng)域是大型居住區及配套開(kāi)發(fā)（4個(gè)2000畝大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗），在超級大盤(pán)的全面操盤(pán)，如項目定位-規劃設計-首期開(kāi)工+樣板區開(kāi)盤(pán)等方面實(shí)踐并積累了成熟經(jīng)驗和成功要訣。近年來(lái)在商業(yè)和旅游地產(chǎn)（2個(gè)20多萬(wàn)平米綜合體，和2個(gè)五星級酒店的參與及操盤(pán)營(yíng)造經(jīng)歷）方面有一定的建樹(shù)。

教育背景                                                        
1999年9月 - 2010年7月  南京東南大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理研修班
1986年9月 - 1989年7月  南京工學(xué)院建筑研究所建筑設計，在職碩士研究生  
1981年9月 - 1985年7月  南京金陵科技學(xué)院   建筑學(xué)   統招本科（南京工學(xué)院委培）獲得南京工學(xué)院的工學(xué)士學(xué)位

多年以來(lái)在地產(chǎn)操盤(pán)的實(shí)踐中，培養了作為項目開(kāi)發(fā)領(lǐng)軍人物和復合型人才的楊總具備以下優(yōu)良素質(zhì)：

在業(yè)務(wù)管理上，精研本行業(yè)的專(zhuān)業(yè)技能；知道如何應用；有系統的理解能力和專(zhuān)業(yè)創(chuàng )造力。數十年從事工程技術(shù)管理工作，10余年的營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃，對于產(chǎn)品的前期規劃設計體驗較多，經(jīng)驗充足，有自己的相對深入和準確的見(jiàn)解；
精于業(yè)務(wù)管理方法及項目開(kāi)發(fā)流程，擅長(cháng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的標準化產(chǎn)品研究，在工程采購招投標管理，綠色建筑實(shí)施以及工程精細化管理、四新技術(shù)應用等方面有較深入的研究。
擅長(cháng)項目方案經(jīng)濟分析、成本策劃、成本管控及合約管理，成本分析與方案經(jīng)濟比選優(yōu)化。特別在設計階段的成本控制方面有較好的經(jīng)驗成果；如目標成本的制定和成本管理前置：成本管理參與到規劃方案、施工圖設計中來(lái)，完成技術(shù)指標優(yōu)化、地庫方案比選、外墻保溫方案比選、太陽(yáng)能方案比選、電梯設備選型、智能化方案、污水處理方案等專(zhuān)題分析；能較準確地估算各階段目標成本以指導后期成本管控工作。
孜孜追求產(chǎn)品研究和開(kāi)發(fā)技術(shù)管理的轉型提升，尤其是開(kāi)發(fā)項目前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃定位和規劃設計，開(kāi)發(fā)中期的工程質(zhì)量和成本采購招投標管理，開(kāi)發(fā)后期的竣驗交付與物業(yè)管理，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程精細化管理，掌握了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)核心要素，擅長(cháng)建筑規劃方案設計，以此貫穿策劃、規劃、工程營(yíng)造及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，為項目奠定核心價(jià)值基礎。

 

主要著(zhù)述（文章）：
規劃設計階段的成本控制要領(lǐng) 通過(guò)一些實(shí)際案例分析，歸納總結了若干設計階段成本控制的寶貴經(jīng)驗，有實(shí)戰參考價(jià)值
實(shí)現精細化成本管理的若干思路 通過(guò)一些企業(yè)成本管理中的問(wèn)題，從體系流程，制度和管理辦法入手，參照標桿企業(yè)經(jīng)驗，提出若干合理可行建議和落地實(shí)操方法。
小區生態(tài)景觀(guān)環(huán)境設計與建設 從龍湖、萬(wàn)科、碧桂園等標桿企業(yè)開(kāi)發(fā)的成熟景觀(guān)成果中歸納總結出實(shí)用、經(jīng)濟、美觀(guān)的設計、工程、成本管控要訣。

 

精品課程：
《 精裝修質(zhì)量管理》
《高效房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理模式》
《高品質(zhì)的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng )新與規范化的設計管理》
《構建地產(chǎn)卓越管理團隊的目標與挑戰》
《有效提升管理執行力和領(lǐng)導力》 。     
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程精細化管理》
《轉型升級中的商業(yè)地產(chǎn)管理》
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵要素之產(chǎn)品策劃》
《產(chǎn)品設計與產(chǎn)品標準化研究》
《地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中設計常見(jiàn)問(wèn)題與設計質(zhì)量控制》
《如何實(shí)現地產(chǎn)成本的精細化管理》
《現代地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現精細化采購管理》
《房地產(chǎn)成本、造價(jià)、采購及合約的精細化管理》
《PPP管理模式在一二級開(kāi)發(fā)及政府合作項目中的管理模式與操作要點(diǎn)與實(shí)踐》