房地產(chǎn)行業(yè)涉稅分析及稅收籌劃

【培訓對象】
房地產(chǎn)企業(yè)

【培訓收益】
幫助房地產(chǎn)企業(yè)理清稅收情況，避免稅收風(fēng)險及做好稅收籌劃

第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種介紹

1、契稅

2、增值稅

3、城市維護建設稅和教育費附加

4、城鎮土地使用稅

5、房產(chǎn)稅

6、車(chē)船使用稅

7、土地增值稅

8、印花稅

9、企業(yè)所得稅

10、個(gè)人所得稅

第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)的新政策文件

1.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號 ）

2.財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知（財稅[2016]43號 ）

3.國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號 ）

4.國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號 ）

5.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第81號 ）

6.國家稅務(wù)總局關(guān)于公布《納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號 ）

7.財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知（財稅[2016]140號 ）

8.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號 ）

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后增值稅征收疑難問(wèn)題解析；

1.營(yíng)改增后的“甲供材”的財務(wù)核算和發(fā)票開(kāi)具

2. .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目配套建設的學(xué)校、幼兒園，其相應的進(jìn)項稅額能否抵扣？若將學(xué)校、幼兒園無(wú)償贈送給政府，是作為視同銷(xiāo)售處理，還是做進(jìn)項轉出處理？

3. 一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，其自建的定義是什么？

4. 政府向拆遷戶(hù)發(fā)房票，拆遷戶(hù)憑房票到當地任何房地產(chǎn)公司購房都可抵購房款，請問(wèn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到房票時(shí)是否需要預繳稅款？

5.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋已經(jīng)以房地產(chǎn)企業(yè)名義分戶(hù)辦理了產(chǎn)權登記，企業(yè)直接出售或出租后再出售，如何判斷其銷(xiāo)售的是一手房、還是二手房？是執行《納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，還是執行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》？

6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》（財稅〔2016〕36號）規定，可從銷(xiāo)售額中扣除的向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款包括哪些？

7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以總公司名義拿地，總公司先行支付土地價(jià)款（取得的財政收據抬頭為總公司），后又成立分公司（子公司），以分公司（子公司）名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，分公司（子公司）按一般計稅方法計算繳納增值稅時(shí)是否可以從銷(xiāo)售額中抵減上述土地價(jià)款？

8.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的毛坯房同時(shí)贈送家電業(yè)務(wù)，是否需要視同銷(xiāo)售？房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的精裝房（裝修標準里包含家電、家具等），是否需要視同銷(xiāo)售？

9.買(mǎi)房送物業(yè)費，需要做視同銷(xiāo)售處理嗎？

10.房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)收的定金或其他違約金，要區分已備案或未備案從而繳納增值稅或免繳增值稅嗎？

11.土地出讓金返還（指政府不指定用途）需要沖減土地成本從而在計算增值稅時(shí)減少可扣除的地價(jià)么？

12.房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

13.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預收款的范圍如何確定？

14.代收的等費用是否屬于價(jià)外費用？

15.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）中“當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售面積”是指計入容積率的建筑面積，是否包括無(wú)法辦理產(chǎn)權證的地下車(chē)位建筑面積？

16.企業(yè)轉讓建設用地指標收入是否要繳納增值稅？

17.“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售的，在收到預收款時(shí)按3%預征率預繳增值稅”，何時(shí)清繳？預售過(guò)程中與其他項目共同取得的進(jìn)項稅額如何劃分抵扣？增值稅預繳后是按月清算，還是達到銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)后統一清算，是否月度時(shí)僅預繳即可？

18.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當期允許扣除的土地價(jià)款，是不是用當期預收的房款，根據每套房屋的單價(jià)，折算出對應銷(xiāo)售面積，再計算允許扣除的土地價(jià)款，還是采用其他計算方法？

19.國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條中土地價(jià)款扣除使用的建筑面積數據，是指總體規劃面積、施工證面積、還是預售證面積?

20.同一法人多個(gè)項目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷(xiāo)售房產(chǎn)項目的銷(xiāo)售額中抵減？

21.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一個(gè)項目開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)全部銷(xiāo)售后，如有進(jìn)項留抵稅額，如何處理？

22.關(guān)于地下車(chē)位，簽訂的是以租代售的租賃合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷(xiāo)售合同，轉讓幾十年使用權。該轉讓行為土地增值稅一般被視同轉讓不動(dòng)產(chǎn)，在增值稅法規下是按照銷(xiāo)售還是租賃繳納增值稅？

23.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2016年4月30日前取得的土地分成若干期開(kāi)發(fā)，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工許可證》，該地塊上開(kāi)發(fā)的所有房地產(chǎn)是作為一個(gè)整體開(kāi)發(fā)項目，根據其取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》時(shí)間判定是否屬于房地產(chǎn)老項目？還是將每期作為一個(gè)獨立的房地產(chǎn)項目，根據每期取得的《建筑工程施工許可證》的時(shí)間或合同約定開(kāi)工時(shí)間判定是否屬于房地產(chǎn)老項目？

24.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自己建設、自己運營(yíng)的酒店、商鋪、停車(chē)場(chǎng)、電影院等不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項稅額是否需要分期抵扣？

25.房地產(chǎn)老項目轉租是否適用簡(jiǎn)易征收？

26.《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》的第二條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。”請問(wèn)：這里所指“在施工現場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。”是指房產(chǎn)企業(yè)不需要分期抵扣，還是進(jìn)行該項目施工的施工企業(yè)不需要分期抵扣？一些企業(yè)的辦公樓2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購的料工費可以分兩年分別按60%、40%抵扣進(jìn)項，還是只有5月1號之后的可以按此方法抵扣進(jìn)項？

27.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，是否可以根據規定分別選擇簡(jiǎn)易計稅方法或一般計稅方法計稅？

28.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，5月1日前已銷(xiāo)售一部分，并繳納營(yíng)業(yè)稅，5月1日后取得的銷(xiāo)售收入，選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，是否可以扣除對應的土地價(jià)款？

　29.全面推開(kāi)營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？

第四部分：房地產(chǎn)土地增值稅疑難解析

1.土地增值稅清算條件如何確定？

2.土地增值稅的清算條件

3、正常銷(xiāo)售收入

4、外部視同銷(xiāo)售收入

6、轉讓永久使用權

7、代收費用

8.是否要預提所得稅？

9.工程質(zhì)量保證金的如何在稅前扣除？

10.土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？

11.單位轉讓土地使用權時(shí),土地部門(mén)收取的土地閑置費、土價(jià)評估費的土地增值稅處理？

12. 納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門(mén)，而是作為政府部門(mén)對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？

13. 房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應付賬款可否計入開(kāi)發(fā)成本。

14.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷(xiāo)售的，裝修成本如何扣除？

15.違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？

16.拆遷安置費的扣除

17.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聘請物業(yè)公司支付啟動(dòng)費在計算土地增值稅時(shí)，是在開(kāi)發(fā)間接費用中列支，還是管理費用中？

18、因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費

19.房地產(chǎn)公司免費為業(yè)主辦理過(guò)戶(hù)手續產(chǎn)生的費用

20. 企業(yè)開(kāi)發(fā)部、預算部、材料部、技術(shù)部等部門(mén)的費用

21．在籌辦、舉辦項目開(kāi)工儀式發(fā)生的相關(guān)場(chǎng)地布置費、禮品、奠基費用；產(chǎn)品的模型制作費；項目工程部的辦公租金。

22.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售尾房如何繳納土地增值稅？

第五部分：企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險及疑難問(wèn)題解析

1.完工條件確認的技巧及稅收風(fēng)險點(diǎn)

2.收入范圍的確認及原則

3.如何確認收入時(shí)點(diǎn)？

4.多項目企業(yè)應納稅所得額如何計算

5.預提費用確認的原則及涉稅調整

6. 預售收入

7. 房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報表填寫(xiě)的二十二字方針

8. 計稅成本確認的7大步驟

9. 核定征收的涉稅風(fēng)險

10. 核定與查帳可否兼容？

11. 三年以上往來(lái)款如何進(jìn)行涉稅處理？

12. 季節工、臨時(shí)工以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費用涉稅處理。

13. 工作服裝稅前扣除要點(diǎn)

14. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因閑置土地逾期開(kāi)發(fā)而向國家有關(guān)部門(mén)繳納的土地閑置費是否允許在企業(yè)所得稅前扣除？

15. 合作建房如何確定土地成本？

16. 有關(guān)房產(chǎn)三項費用（業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費）扣除基數的問(wèn)題：

17.沒(méi)有收入包括預收收入前發(fā)生的三費如何處理？

第六部分：房地產(chǎn)企業(yè)綜合稅疑難問(wèn)題解析

1.不同模式售樓部的會(huì )計與稅務(wù)處理

2.融資技巧及利息支出稅前扣關(guān)注點(diǎn)

3.土地、房地產(chǎn)轉讓稅務(wù)風(fēng)險提示及稅收籌劃點(diǎn)

4.車(chē)位及地下車(chē)庫疑難解析

 

14年服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)從業(yè)經(jīng)歷
6年中國移動(dòng)1860客戶(hù)服務(wù)管理經(jīng)驗
8年電力系統/通訊行業(yè)培訓管理經(jīng)驗
熱銷(xiāo)書(shū)籍《電話(huà)銷(xiāo)售對話(huà)腳本設計》作者
曾任：云從科技（總公司） 客服總監
曾任：中國移動(dòng)四川某分公司 營(yíng)業(yè)廳經(jīng)理
曾任：中國移動(dòng)四川某分公司 呼叫中心經(jīng)理/內訓師
長(cháng)期為廣東電網(wǎng)、陽(yáng)江供電局、肇慶供電局、寧夏電力公司等電力系統及廣東電信、北京電信、廣東移動(dòng)、四川省移動(dòng)等通訊行業(yè)進(jìn)行培訓，平均每年授課150天以上，累計萬(wàn)余位學(xué)員，客戶(hù)滿(mǎn)意度達95%以上。能獨立開(kāi)創(chuàng )具有“課程充分落地”、“課程演繹精彩”兩大特色的“南派達人”講師風(fēng)格。

實(shí)戰經(jīng)驗：
▅ 1999年6月—2005年5月期間
負責中國移動(dòng)1860呼入中心及營(yíng)業(yè)廳客服管理與投訴處理工作，曾帶領(lǐng)78班組進(jìn)行業(yè)務(wù)咨詢(xún)、業(yè)務(wù)推廣、業(yè)務(wù)受理及投訴處理等相關(guān)工作，期間共接聽(tīng)10萬(wàn)+通服務(wù)電話(huà)，共處理2000多例一線(xiàn)服務(wù)投訴，投訴處理客戶(hù)滿(mǎn)意度達90%，連續3年獲得公司“優(yōu)秀團隊”稱(chēng)號。
入職中國移動(dòng)5年后，被選拔為集團內訓師，結合實(shí)戰經(jīng)驗，提煉相關(guān)技巧，與當下工作契合度高，研發(fā)及講授《一線(xiàn)萬(wàn)金—電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)技巧》《服務(wù)明星—優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升》等課程，為企業(yè)培養窗口業(yè)務(wù)員、電話(huà)客服、投訴處理專(zhuān)員等專(zhuān)崗人員定期培訓輔導，強化員工服務(wù)心態(tài)和溝通技巧等內容，提升了員工的各項能力，同時(shí)促進(jìn)團隊的凝聚力，每年授課150次左右，所授課程在企業(yè)內部滿(mǎn)意度95%。
▅ 2008年4月—2016年5月期間
多次應邀為南方電網(wǎng)旗下廣東電網(wǎng)、貴州電網(wǎng)公司、云南電網(wǎng)公司、寧夏電力公司等電力系統進(jìn)行《電力網(wǎng)格化—營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)人員技能提升》、《服務(wù)明星—優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升》等課程培訓，每年授課最多可達200天，為南方電網(wǎng)培養輔導2000位優(yōu)質(zhì)窗口服務(wù)人員，客戶(hù)滿(mǎn)意度達95%以上。
同時(shí)長(cháng)期為廣東移動(dòng)、江蘇移動(dòng)、黑龍江移動(dòng)、廣東電信、北京電信等通訊行業(yè)進(jìn)行《一線(xiàn)萬(wàn)金—電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)技巧》、《親和力打造—高效溝通及發(fā)音訓練》等課程輔導，受到領(lǐng)導的一致好評，受訓后多家通訊公司客戶(hù)滿(mǎn)意度評分每年提升10%，課程返聘率達85%。

 

• 地 產(chǎn) 鐵 軍 ——引爆房地產(chǎn)銷(xiāo)售團隊執行力及凝聚力成長(cháng)特訓營(yíng)

   

  一、創(chuàng )建房地產(chǎn)團隊1.熱身2.介紹培訓目的、形式和守則。3.樹(shù)立團隊目標4.組建團隊1)房地產(chǎn)人員為什么要設定目標2)目標對人生及事業(yè)的影響3)目標的游戲 4)制定銷(xiāo)售目標的SMART原則 5)如何分段實(shí)現大目標6)游戲目標與障礙5.教練視頻二、房地產(chǎn)團隊關(guān)鍵信念培植1.打破固有信念，改變只在一..

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• 我是銷(xiāo)冠—打造金牌房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍訓練營(yíng)

   

  第一模塊： 目標篇——房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍的目標規劃1.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員成長(cháng)的4個(gè)階段? 2.如何快速成為房地產(chǎn)金牌銷(xiāo)售王?3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員為什么要設定目標？1)案例分析：《哈佛大學(xué)目標職業(yè)分析》4.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員制定目標的S M A R T 原則？5.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員如何分段實(shí)現大目標？6.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員設定..

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• 房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)思維、O2O模式與創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)

   

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