物業(yè)管理法律糾紛的防范策略

一、物業(yè)管理
1、物業(yè)管理的概念
2、物業(yè)管理的法律關(guān)系
3、物業(yè)管理的相關(guān)法律法規
二、物業(yè)管理糾紛
1、物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的原因
2、司法實(shí)踐中，物業(yè)管理的糾紛主要問(wèn)題
1) 前期物業(yè)管理問(wèn)題
2)物業(yè)費收費問(wèn)題
3)物業(yè)服務(wù)與業(yè)主需求不相符問(wèn)題
4) 物業(yè)公司水電氣暖等公用企業(yè)代征代交問(wèn)題
5)物業(yè)公司侵權管理問(wèn)題
6)物業(yè)公司與政府監管、稅費問(wèn)題等
三、 物業(yè)糾紛案件中的熱點(diǎn)問(wèn)題解析

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的范圍有哪些？

2、物業(yè)服務(wù)費的計費方式有哪些？物業(yè)服務(wù)成本有哪些？

3、在物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)服務(wù)費的訴訟過(guò)程中，如何指導業(yè)主進(jìn)
行抗辯？

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能不能利用小區的共用部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？所獲得的收

益歸誰(shuí)所有？若是物業(yè)的行為不合法， 如何處理？

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了緩解小區的停車(chē)壓力，是否有權在小區內劃停 車(chē)位？ 是否有權自行決定車(chē)位的收費價(jià)格？ 所收取的停車(chē)費收益歸 誰(shuí)所有？
6、什么是物業(yè)服務(wù)用房？物業(yè)服務(wù)用房的權屬？物業(yè)公司是否可以 改變物業(yè)服務(wù)用房的用途？一旦改變了用途如何處理？
7、什么是專(zhuān)項維修資金？專(zhuān)項維修資金的權屬？ 如何使用專(zhuān)項的維 修資金？擅自挪用專(zhuān)項維修資金如何處理？
8、對現有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿(mǎn)意，業(yè)主是否可以更換物業(yè)？更換物 業(yè)的程序是什么？
9、小區業(yè)主更換新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，老物業(yè)拒絕退出小區， 是 否能強行接管？ 如何處理？
10、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定， 侵害了業(yè)主合法權益怎么辦？
四、 物業(yè)服務(wù)糾紛解決方式
1、協(xié)商
2、訴訟
3、仲裁
五、 物業(yè)公司日常物業(yè)管理服務(wù)的常見(jiàn)違法行為
1、公共區域、公共道路私設停車(chē)場(chǎng)物業(yè)收取停車(chē)費違法
2、公共區域施工未經(jīng)批準，物業(yè)私自施工行為違法
3、對飼養寵物業(yè)主停水電，物業(yè)涉嫌違法越界

4、電梯、 中央空調等設施服務(wù)費單獨收取違法
5、物業(yè)費與公共費“捆綁”
6、擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途
7、物業(yè)資質(zhì)等級≠物收費標準
六、常見(jiàn)的經(jīng)典案例
1、因物業(yè)公司的過(guò)錯致使業(yè)主不繳納物業(yè)費的
2、業(yè)主不滿(mǎn)物業(yè)服務(wù)以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費
3、以無(wú)人居住為由拒不交納物業(yè)費
4、業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納爭議糾紛
5、以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費的
6、女孩 12 樓墜亡！父母起訴物業(yè)索賠 67 萬(wàn)
7、因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害
8、因維修費用的承擔引發(fā)的物業(yè)糾紛
9、 物業(yè)公司盡到警示義務(wù)不承擔責任
10、物業(yè)公司未盡到警示義務(wù)承擔責任等案例
七、律師建議
1、認清物業(yè)管理的風(fēng)險性
2、物業(yè)公司物業(yè)公司必須規范管理 

律師、全國首屆婚姻家庭咨詢(xún)師、心理咨詢(xún)師、企業(yè)培訓師、IFA財富管理師
中國政法大學(xué)研究生
中國《民法典》參與修訂者
中國合同法家庭委員會(huì )委員
山東省國資委入庫專(zhuān)家律師
IFA財富管理師/全球投資與移民律師理事
山東招投標協(xié)會(huì )會(huì )員/山東破產(chǎn)管理人委員會(huì )委員
山東省律師協(xié)會(huì )家事專(zhuān)門(mén)委員會(huì )主任
山東省婦聯(lián)齊魯巾幗志愿團講師
《中國婦女》雜志和《祝您幸?！冯s志的特約撰稿人
濟南市勞動(dòng)法專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員、仲裁員
濟南市婦聯(lián)婦女維權服務(wù)團和反家庭暴力副團長(cháng)
濟南市勞動(dòng)法專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員、仲裁員
山東省公安廳和山東省高院值班律師、山東省人民檢察院監督員、
濟南市高新區法院人民調解員
曾任：某法制類(lèi)報社 記者/編輯（社會(huì )與法）
現任：某知名律師事務(wù)所
至今為止累計授課200場(chǎng)，參訓學(xué)員高達20000人，課程好評率從90%，所代理訴訟案近千起，勝訴率達85%以上，很多案件調解結案后，深受當事人的信任和滿(mǎn)意。
擅長(cháng)領(lǐng)域：民法、金融保險、融資擔保、合同和公司綜合業(yè)務(wù)、財富傳承與財富管理、破產(chǎn)重組、房地產(chǎn)與物業(yè)管理、婚姻與繼承。

實(shí)戰經(jīng)驗：
李老師有著(zhù)14年山東法制報記者和13年律師執業(yè)的實(shí)戰經(jīng)驗，身為法制編輯記者，對當時(shí)社會(huì )新聞時(shí)事法制熱點(diǎn)的撰寫(xiě)直入人心，深受廣大讀者的喜愛(ài)，也為此扎下了深厚的法律功底，后成功轉型成為一名職業(yè)律師。
李老師轉型后，為中國銀行山東省分行、山東電力發(fā)展公司、濟南市人民財產(chǎn)保險股份公司、山東電力等二十幾家企事業(yè)單位做常年法律顧問(wèn)，從而積累了豐富的訴訟與非訴經(jīng)驗，老師在圈內也十分知名，被多家普法欄目組邀約成為專(zhuān)家律師，曾作為山東新聞廣播電臺《周末說(shuō)法》、齊魯電視臺《律政俏佳人》、濟南教育電視臺《周末家長(cháng)會(huì )》及濟南新聞廣播電臺《愛(ài)情1+1》的專(zhuān)家律師，能針對當代的法制法規給予獨特的見(jiàn)解，并且所代理的多個(gè)案例均被拍成普法欄目劇，廣受大眾喜愛(ài)。李律師被選任在山東省公安廳和山東省高院值班律師，也被選任為山東省檢察院人民監督員。
同時(shí)老師還有扎實(shí)厚重的法律理論功底，所發(fā)表的企業(yè)法律論文多次獲得山東省和濟南市的律師論文獎，并且在部級和省級刊物發(fā)表文章超50多篇，積累了豐富的企業(yè)法律訴訟經(jīng)驗，針對企業(yè)的法律風(fēng)險提出規避意見(jiàn)和合理合法的建議，提升企業(yè)法律風(fēng)險防范意識。
▲山東省律協(xié)律師論文一等獎： 《股權轉讓合同糾紛案法律問(wèn)題探析》、《股權代持的利弊分析》、《論企業(yè)合同合規性審查的法律風(fēng)險控制》、《淺析招標文件中否決投標情形的設計與法律風(fēng)險》等。
▲山東省律協(xié)律師論文二等獎：《勞動(dòng)合同解除的法律風(fēng)險防范》、《論家族企業(yè)的頂層設計》、《銀行融資擔保的法律風(fēng)險分析與控制》等
▲在《正義網(wǎng)》和《山東律師》所刊登的《定分止訴，律師的責任和擔當》，閱讀量達到了100萬(wàn)，點(diǎn)擊量達到500萬(wàn)，得到了廣大讀者的喜愛(ài)與共鳴。

成功代表案例：
01-曾為國有電廠(chǎng)講授《企業(yè)合同審查與法律風(fēng)險防范》課程，課程結束后，幫助且輔導了該企業(yè)一名參訓學(xué)員，對于合同簽約的風(fēng)險和陷阱防范，成功幫助該學(xué)員挽回了一份上千萬(wàn)元的合同訂單。
02-曾為某投資公司講授《合同的合規性審查與策略》課程，課程結束后，該投資公司老師輔導之下，進(jìn)行了某大型投融資項目合同的重新審核，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)用合同履行的不安抗辯權，避免6000萬(wàn)項目被詐騙損失。
03-曾為中國路橋建設公司講授《防范用工風(fēng)險，構建和諧勞動(dòng)關(guān)系》課程，課程結束后，幫助并輔導該企業(yè)的人力資源部與近200人建筑工人簽訂勞動(dòng)合同，提升了該企業(yè)的勞動(dòng)用工風(fēng)險防范意識，避免該企業(yè)出現工傷造成的巨大損失。
04-曾在上海為全國的保險公司及銀行大客戶(hù)經(jīng)理講授《家族財富的股權及大額保單操作實(shí)務(wù)》課程，通過(guò)對財富傳承的股權、大額保單的實(shí)務(wù)操作的授課，后續有三位學(xué)員已成功簽下了超過(guò)300萬(wàn)的大額保單。
05-曾為某國科技公司講授《公司治理法律策略》課程，通過(guò)講股東瑕疵出資的法律風(fēng)險時(shí)，公司負責人意識到該公司正與某公司洽談投資入股事宜，根據我講到的風(fēng)險馬上派人去調查核實(shí)對方出資情況，發(fā)現對方出資實(shí)物出資被抵押擔保，解除合同，避免1800萬(wàn)元的損失。
06-曾為某大型國有企業(yè)講授《公司治理法律策略》課程，講到公司資產(chǎn)的并購法律風(fēng)險時(shí)，公司一位負責人根據我講到的內容，又重新派人到準備并購的企業(yè)盡職調查，發(fā)現公司賬目造假，及時(shí)解除合同，避免2億元的損失。
07-曾為某房地產(chǎn)公司講授《招投標管理與策略》課程，公司負責招投標的人員都參加聽(tīng)課，通過(guò)講授如何避免廢標的技巧時(shí)，學(xué)員們紛紛表示十分受用，課程結束后，學(xué)員根據我講授的要點(diǎn)，由原來(lái)的50%中標率提高到到80%，獲得企業(yè)單位領(lǐng)導的高度認可！
……

主講課程：
《民法典》與《九民紀要》對信貸業(yè)務(wù)影響及應對策略
《民法典》對銀行業(yè)影響及應對策略
《九民紀要》對銀行信貸的影響及應對策略
解讀《民法典》的“道”與“術(shù)”
《民法典》對家族財富傳承與資產(chǎn)管理的應對策略
《民法典》視野下企業(yè)合規管理的風(fēng)險策略
《民法典》對金融業(yè)“變”與“不變”
解讀《民法典》的“變”與“不變”
《財富傳承與資產(chǎn)管理的法商智慧》
《家族財富中股權法律風(fēng)險與應對策略》
《防范用工風(fēng)險、構建和諧勞動(dòng)關(guān)系》
《招投標管理與法律風(fēng)險防范策略》
《企業(yè)經(jīng)營(yíng)法律風(fēng)險與防控策略》
《企業(yè)依法治企與合規管理的策略》
《勞動(dòng)合同與規章制度設計策略》
《企業(yè)合同審查與法律風(fēng)險防范》
《公司章程與治理法律策略》
《物權與融資擔保法律實(shí)務(wù)》
通過(guò)自己代理過(guò)的大量的實(shí)際案例，生動(dòng)有趣的呈現出來(lái)，分為“以案釋法、解決策略、法律法規、深度思考、案例感悟”幾個(gè)板塊，以點(diǎn)帶面，深入淺出解讀案例，最后，用打油詩(shī)啟發(fā)人們思考，指導生活，避免損失；讓學(xué)員在寓教于樂(lè )中學(xué)習法律知識。 

• 互聯(lián)時(shí)代智慧社區O2O在物業(yè)管理運用及創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)實(shí)戰經(jīng)驗精彩講座

   

  第一部分、智慧社區020的創(chuàng )業(yè)概念1、 新常態(tài)下互聯(lián)網(wǎng)在生態(tài)圈中的作用與影響2、 物業(yè)服務(wù)社區020最新定義3、 十大社區020服務(wù)平臺類(lèi)型4、 未來(lái)社區020在物業(yè)管理中的出路第二部分、社區020在物業(yè)管理服務(wù)中運用1、020在物業(yè)服務(wù)中內部質(zhì)量管理系統組建與運用2、020在物業(yè)管理中面對業(yè)主服務(wù)系統組建與運用3、0..

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• 卓越物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)務(wù)

   

  第一講 物業(yè)管理內涵及特征 物業(yè)的含義及其特點(diǎn) 物業(yè)管理的內涵與特征 物業(yè)管理的主要內容 物業(yè)管理的基本環(huán)節第二講 物業(yè)管理行業(yè)與物業(yè)管理市場(chǎng) 蓬勃朝陽(yáng)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè) 舉步維艱的物業(yè)管理行業(yè) 競爭激烈的物業(yè)管理市場(chǎng) 良萎不齊的物業(yè)管理從業(yè)人員 何去何從的物業(yè)管理發(fā)展前景第三講 物業(yè)管理人角色認知及職業(yè)行..

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• 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)困局突圍及創(chuàng )新盈利模式

   

  一、 困局——物業(yè)管理企業(yè)面臨的13個(gè)困局 1、 前期物業(yè)管理機制的缺陷導致物業(yè)經(jīng)營(yíng)隱患 2、 上游產(chǎn)業(yè)不規范導致增加物業(yè)隱性成本 3、 業(yè)主維權意識的不成熟導致物業(yè)成本的增加 4、 通貨膨脹造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作成本連年攀升 5、 人口紅利消退導致人工成本逐年上升； 6、 物業(yè)服務(wù)收費調節機制缺失嚴重影響物..

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• 物業(yè)管理風(fēng)險回避與危機管理案例實(shí)操

   

  一、導言：風(fēng)起云涌、危機四伏的物業(yè)管理行業(yè)1.深圳XX小區業(yè)主慘遭滅門(mén)事件2.江蘇XX花園兒童落井身亡事件3.惠州XX大廈保安打死業(yè)主事件；4.長(cháng)沙XX物業(yè)公司主動(dòng)退出項目事件5.廣州XX山莊新舊物業(yè)公司對持事件6.北京XX家園停車(chē)收費糾紛事件二、認識和了解物業(yè)管理風(fēng)險與危機 1.風(fēng)險與危機的關(guān)系，危險與危機的依存關(guān)系..

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• 做業(yè)主最滿(mǎn)意的物業(yè)管理服務(wù)

   

  1.中國保安行業(yè)的起源與發(fā)展前景 1) 中國保安行業(yè)發(fā)展歷史 2) 中國保安行業(yè)的今天3) 中國保安行業(yè)的發(fā)展前景與規劃4) 安全管理在物業(yè)管理行業(yè)的意義案例分析：中西方保安行業(yè)的發(fā)展現狀對照2、中國物業(yè)管理行業(yè)保安隊伍的現狀與困惑 1) 隊伍龐大、從業(yè)人員多、人員流失率高2) 責任重大，從業(yè)人員層次不齊3) 權力..

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• 物業(yè)管理基本制度與政策

   

  學(xué)習目標和要求：1.掌握《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的定位，《物業(yè)管理條例》的指導思想以及確立的基本法律關(guān)系2.熟悉物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì )經(jīng)濟中的地位和作用，《物業(yè)管理條例》確立的基本制度，《物業(yè)管理條例》涉及的主要問(wèn)題3.了解物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革知識要點(diǎn)：1.《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的..

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